CONSIDERANDO as atribuições conferidas pelas disposições estatutárias destas entidades;
CONSIDERANDO que, estatutariamente, é dever do Colégio Registral do Rio Grande do Sul e do IRIRGS orientar seus associados quanto à mais adequada maneira de formalizar os atos que lhe são competentes;
CONSIDERANDO o debate e o estudo profundo do tema pelo Grupo de Trabalho criado pelo Ato Conjunto 01/2019, de 04 de janeiro de 2019;
CONSIDERANDO o disposto nos §§ 1º e 2º do art. 1º da CNNR, que estabelece dever do Notário e do Registrador manter-se atualizado em relação à legislação aplicável à função, verificando e observando as edições, alterações e revogações das leis e regulamentos, de modo que sejam aplicadas sempre as normas em vigor, sendo que a aplicação de novas normas legais ou regulamentares independe de prévia modificação dos termos da Consolidação;
CONSIDERANDO a recorrência de consultas formuladas pelos associados a respeito deste tema;
CONSIDERANDO a necessidade do alerta aos nossos associados, visto que o tema por vezes passa despercebido;
CONSIDERANDO a conveniência de padronizar os procedimentos e uniformizar as práticas;
CONSIDERANDO a importância de aprimorar as normas buscando oferecer maior percepção de segurança jurídica nos serviços registrais;
CONSIDERANDO a publicação da Lei 13.838/19, a qual incluiu o §13 no art. 176 da Lei nº 6.015/73, prevendo que “Para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º deste artigo, é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações.”;
CONSIDERANDO que tal norma é direcionada aos Registradores de Imóveis, pois relacionada com o agir e com a qualificação de títulos que lhe é própria da função;
CONSIDERANDO que o grau de irregularidade da descrição perimetral nas matrículas de imóveis rurais tem diversos níveis, existindo imóveis com descrições precárias, incompletas e/ou imprecisas, ao passo que outros imóveis apenas necessitam de indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas;
CONSIDERANDO que a Lei 13.838/19 não modificou o teor do artigo 213 da Lei de Registros Públicos (LRP);
CONSIDERANDO que o artigo 213 estabelece dois procedimentos distintos para a adequação jurídica do imóvel a? realidade fática, sendo que o enquadramento em um deles está? diretamente relacionado a? inserção ou alteração das medidas perimetrais;
CONSIDERANDO que a ali?nea “d” do inciso I do artigo 213 da LRP autoriza “a inserção de coordenadas georreferenciadas” sem anuência dos confrontantes nas hipóteses em que “não haja alteração das medidas perimetrais”;
CONSIDERANDO que as hipóteses em que houver “inserc?a?o ou alterac?a?o de medida perimetral de que resulte, ou nã?o, alterac?a?o de a?rea” e? regulamentada pelo inciso II do artigo 213 da LRP, e que tal procedimento exige a anue?ncia dos confrontantes;
CONSIDERANDO a du?vida interpretativa gerada pelo novo dispositivo, havendo inu?meras consultas pelos associados acerca da (des)necessidade de obtenção de anue?ncia dos confrontantes na hipo?tese na qual a descric?a?o contendo coordenadas georreferenciadas insere ou altera medida perimetral existente na matri?cula;
CONSIDERANDO que constitui infração disciplinar a inobservância das prescrições legais ou normativas (art. 31, I da Lei nº 8.935/94);
CONSIDERANDO a necessidade de instrução do procedimento com declarações específicas tanto do proprietário quanto do responsável técnico acerca da veracidade das informações prestadas no memorial georreferenciado;
CONSIDERANDO o fenômeno da desburocratização, que conduz ao reconhecimento da boa-fé nas relações interpessoais e com o Estado, fundado na Teoria da Confiança, autorizando que declarações sejam placitadas e surtam efeitos até que venham sofrer correção, caso equivocadas;
CONSIDERANDO o efeito decorrente da certificação expedida pelo INCRA, indicando a NÃO sobreposição, no sistema próprio, sobre outro imóvel georreferenciado;
CONSIDERANDO que até a publicação da Lei 13.838/19 não havia a expressa obrigação, na lei, de se alcançar as anuências dos lindeiros para se georreferenciar imóvel rural, mas, porque o georreferenciamento sempre implica em “inclusão ou alteração de medida perimetral”, entendia-se o georreferenciamento como uma modalidade de retificação para a qual se atrai a incidência do inciso II do art. 213 da Lei nº 6.015/73;
CONSIDERANDO que a atual alteração legislativa expressamente dispensou as anuências dos lindeiros de imóvel objeto de georreferenciamento, alterando o entendimento anterior;
CONSIDERANDO o necessário e obrigatório efeito transformador que uma alteração legislativa produz no ordenamento jurídico, mormente quando expressamente indica a desnecessidade de se exigir anuências de lindeiros para se georreferenciar imóveis rurais, corroborando com o afirmado no considerando supra e afastando, por consequência lógica, o anterior entendimento que o relacionava com a retificação do inciso II do art. 213 da Lei nº 6.015/73;
CONSIDERANDO que a intenção do legislador e a força da lei em não associar o georreferenciamento com a retificação do inciso II do art. 213 da Lei nº 6.015/73 precisa ser respeitada pelos Registradores de Imóveis;
CONSIDERANDO que o processamento do georreferenciamento é tido pela lei como um procedimento específico, agora não mais se confundindo com procedimento retificatório, salvo se os dois (geo e retificação) acontecerem simultaneamente;
CONSIDERANDO que a nova lei conduzirá, inteligentemente, a uma maior efetividade do instituto, incentivando aqueles que ainda não alcançaram a certificação a providenciarem o georreferenciamento do seu imóvel rural, agora com abrandamento de formalidades;
CONSIDERANDO que retificação (Art. 213) e georreferenciamento (Art. 176) são institutos distintos, apesar de aparente objetivo semelhante, qual seja, melhor especializar o imóvel;
CONSIDERANDO que o Registrador de Imóveis está intimamente atrelado ao princípio da legalidade estrita, a impor prévio exame da legalidade, validade e eficácia dos títulos, a fim de obstar o registro de títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos;
CONSIDERANDO que é dever do Registrador de Imóveis manter-se atualizado em relação aos ditames legais ou de regulamentos, verificando e observando suas edições, alterações ou revogações, de modo que sejam aplicadas sempre as normas em vigor, nos exatos termos do art. 445 da CNNR;
CONSIDERANDO, por fim, que outras entidades co-irmãs corroboram com o entendimento infra esposado.
O COLÉGIO REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL E O INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO RIO GRANDE DO SUL – IRIRGS, resolvem alertar e orientar o que segue:
i) RECOMENDA-SE que os Registradores de Imóveis continuem exigindo a anue?ncia dos confinantes nas hipóteses em que a nova descric?a?o perimetral insira ou altere as medidas perimetrais até? enta?o constantes na matri?cula, conforme preceitua o art. 213, II da LRP.
ii) RECOMENDA-SE, ainda, que nas hipo?teses em que na?o haja inserc?a?o ou alterac?a?o das medidas perimetrais ja? lanc?adas na matri?cula, mas ta?o somente a inserc?a?o de coordenadas georreferenciadas dos ve?rtices definidores dos limites dos imo?veis rurais, que o ato seja praticado com a dispensa da anue?ncia dos confinantes, sendo suficiente a declarac?a?o do requerente de que respeitou os limites e as confrontac?o?es, conforme previsto nos §13 do art. 176 c/c art. 213, I, “d” da LRP.
iii) RECOMENDA-SE, inclusive, que nos casos em que a matri?cula do imo?vel ja? contenha a descric?a?o perimetral georreferenciada e certificada pelo INCRA, o seu posterior desmembramento, parcelamento ou remembramento dispensa a anue?ncia dos confinantes, nos termos da Lei 13.838/19.
iv) Destarte, o Colégio Registral do Rio Grande do Sul e o IRIRGS ORIENTAM seus associados a observarem fielmente a novidade legislativa (legalidade estrita) introduzida no ordenamento jurídico pela Lei 13.838/19 e a NÃO mais exigirem formalidades do que as necessárias, dispensando as anuências de lindeiros quando o título pretende alcançar georreferenciamento de imóvel rural, sem a inclusão e/ou alteração de medida linear.
v) Por oportuno, vale dizer que o georreferenciamento é uma informação geográfica que torna suas coordenadas conhecidas num dado sistema de referência. Dito de outra maneira, é uma forma de especializar um imóvel no sistema que for adotado. Já a retificação é aquilo que fazemos para especializar um imóvel que não está correto ou adequadamente especializado. Então, se o imóvel estiver especializado em padrão aceito pela legislação do Registro Público, a simples transferência de um para outro sistema de referência, cujo georreferenciamento esteja certificado pelo INCRA, obviamente, dispensa anuência de lindeiros (afinal, o imóvel estava especializado e ocorre mero transporte de sistema). Não estando o imóvel especializado correto ou adequadamente, a matrícula está irregular indiferentemente da necessidade ou não do georreferenciamento. Assim, a regularização do imóvel para obtenção da correta e adequada especialização é medida que antecede eventual necessidade ou não da descrição do imóvel ser transportada para sistema georreferenciado. Portanto, a situação não é somente a inserção de coordenadas, mas quando se transporta de um sistema para outro é cristalino que se alterará medidas, ainda que minimamente. A diferença não será considerada como “retificação”, mas apenas e somente como georreferenciamento. Entretanto aquele imóvel que não tem medidas ou cujas mediadas foram alteradas de forma a ser perceptível que não se trata somente de adequação à especialização georreferenciada, mas há efetiva alteração na descrição objetivamente considerada, teremos retificação.
vi) Finalmente, por total merecimento, NÃO OBSTANTE O POSICIONAMENTO DAS ENTIDADES SIGNATÁRIAS MANTER-SE NO SENTIDO ESPOSADO NOS TÓPICOS ANTERIORES, há de ser aqui consignado que quando do debate do presente tema houve entendimentos divergentes dentre os membros da Comissão Especial, mesmo que em minoria absoluta, no sentido de que todo o georrefencimento com certificação pelo INCRA está abrigado pela dispensa prevista na Lei 13838/2019. Pensam que se não fosse assim, não haveria a necessidade de nova lei pois a hipótese prevista na ali?nea “d” do inciso I do artigo 213 da LRP sempre existiu desde o advento da legislação do “geo”. Alegam, ainda que se imagine que essa dispensa possa dar margem a algum tipo de fraude, o fato é que a lei excepcionou e a responsabilidade recai exclusivamente no proprietário e no geomensor. Acreditam, também, que se fazendo uma leitura dos dispositivos que tratam da averbação do georreferenciamento e da certificação – em especial o art. 213, § 11, II – que diz que independe de retificação a adequação do imóvel ao sistema georreferenciado, não ser razoável o mantimento da exigência de anuência dos confrontantes. Nesse sentido, concluem que se realmente esta lei veio para incrementar bastante a realização dos “geos” e certificações, que se houver algum problema com lindeiro não poderá o Registrador de Imóveis responder por isso. Assim sendo, esse grupo minoritário e divergente apregoa que para a melhor efetividade da lei, crendo que foi isso que ela buscou, não mais se exigirá a anuência dos confrontantes, sempre dependendo do caso concreto (v. g.: salvo quando houver claros indícios de que não se trata de uma adequação).
P. S.: Ressalva-se que as orientações supra esposadas não vinculam o associado, servindo apenas como subsídio, sendo salutar a consulta a outras fontes em Direito admitidas para a formação do seu livre convencimento. O COLÉGIO REGISTRAL e o INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO RIO GRANDE DO SUL não se responsabilizam pela adoção dos procedimentos aqui sugeridos, uma vez que as informações divulgadas não obrigam nem vinculam os associados, sendo apenas em caráter de mero aconselhamento. O titular de Serventia Notarial e Registral goza de independência no exercício de sua atividade e responde de forma exclusiva pelos atos praticados.
Porto Alegre (RS), 10 de junho de 2019.
COLÉGIO REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL
João Pedro Lamana Paiva
Presidente
INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO RIO GRANDE DO SUL – IRIRGS
Cláudio Nunes Grecco
Presidente
