NOTA CONJUNTA DE DIRETORIA No 01/2022
– REGISTROS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO AGORA
CONSIDERADOS COMO “ATO ÚNICO” –
CONSIDERANDO o dever estatutário de informar acerca de questões relevantes envolvendo a matéria
notarial e registral; no caso, especificamente sobre alterações promovidas na Lei no 4.591/1964 em face
da Medida Provisória no 1.085/2021, doravante “MP” (Registro de Imóveis);
CONSIDERANDO o teor do §1o-A do art. 32 da Lei no 4.591/1964:
§ 1o-A O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do terreno
e respectivas acessões a regime condominial especial investe o incorporador e
os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração e
independe de anuência dos demais condôminos. (grifo nosso)
CONSIDERANDO, especialmente, o teor do §15 do art. 32 da Lei no 4.591/1964:
§ 15. O registro do memorial de incorporação e da instituição do
condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único. (grifo nosso)
CONSIDERANDO que antes das citadas alterações, os registros de incorporação imobiliária e de
instituição de condomínio prestavam-se para efeitos diversos. Antes, o registro da incorporação
imobiliária prestava-se tão somente para gerar vínculo de direito real com bem inconcluso (inexistente
no mundo físico, portanto, bem imóvel futuro), a fim de garantir os futuros adquirentes/investidores,
não servindo para constituir um condomínio edilício, porque isso se dava através do registro da
instituição de condomínio, o qual, sim, demonstrava à sociedade que uma obra estava concluída,
regularizada (averbada) e sujeita a um tratamento distinto envolvendo o direito de propriedade, onde,
ao mesmo tempo, no mesmo complexo de relações jurídicas, há tanto propriedade privativa como
propriedade comum (ambas sempre privadas); agora, em face da alteração legislativa, passou-se a
entender que o Registro do Memorial de Incorporação Imobiliária/Instituição de Condomínio sobre as
frações ideais, quando realizado (continua sendo obrigatório para quem pretender contratar com bem
futuro antes da conclusão da obra), tem igual efeito do que antes cabia ao registro de instituição de
condomínio, pois agora trata-se de ato único, momento em que ocorrerá a necessária individuação das
unidades autônomas, representativas das frações ideais, para o atendimento dos princípios da
individualidade e especialidade do imóvel, que se consolidará quando da averbação de conclusão da
obra;
CONSIDERANDO que desta alteração legislativa, mesmo que decorrente de Medida Provisória,
CONCLUI-SE que agora a lei passou a dispor que o registro da incorporação imobiliária presta-se também
para ter por instituído o condomínio edilício, dispensando posterior registro da instituição condominial.
Assim, quando realizado um registro de incorporação imobiliária, no advento da conclusão da obra
bastará a sua averbação, não havendo mais outro ato registral a ser praticado;
CONSIDERANDO, finalmente, que diante da novidade apresentada, impõe-se aos signatários tratar
sobre alguns REFLEXOS QUANTO ÀS ROTINAS DE TÍTULOS PERANTE OS REGISTROS DE IMÓVEIS
GAÚCHOS DORAVANTE, ENVOLVENDO OS INSTITUTOS JURÍDICOS EM COMENTO, sugerimos a adoção
de procedimento padrão conforme segue:
1. ABERTURA DE MATRÍCULAS QUANDO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?
Sabe-se que, quando da instituição de condomínio pela conclusão da obra, observando o Princípio da
Unitariedade da Matrícula, é obrigatório abrir todas as matrículas das unidades autônomas.
A alteração agora produzida terá o condão de alterar o art. 780 da Consolidação Normativa Notarial e
Registral (CNNR), dispensando a exigência de requerimento expresso para que sejam abertas as
matrículas?
Neste momento inicial, enquanto não for convertida em lei a citada “MP”, recomendamos observar a
sistemática que antes estava estabelecida, ou seja, não abrindo as matrículas quando do registro da
incorporação imobiliária, salvo se houver requerimento expresso do proprietário/incorporador, ou no
caso de multipropriedade.
Mesmo que o registro da incorporação imobiliária agora tenha passado a gerar o efeito de instituição
do condomínio edilício, não haverá, ainda, bens edificados/concluídos, pois não averbada a construção,
razão pela qual, neste momento inicial de reflexão sobre as alterações que a “MP” tem gerado,
consideramos mais adequado seguir observando o quanto prevê a CNNR e recomendando que só se
abram as matrículas na fase da incorporação imobiliária a requerimento expresso do interessado.
2. OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO?
Conforme recente posição da Corregedoria Geral da Justiça do Estado, revogando o então art. 798 da
CNNR, indo na contramão do que outras Corregedorias Gerais de Justiça têm entendido e feito publicar
em seus Códigos de Normas (é melhor ter um regramento estabelecido mesmo que de modo unilateral
do que não tê-lo), não há mais como obrigar a registrar a Convenção de Condomínio, mas sugerir, pelos
benefícios gerados, evitando, assim, que inúmeras relações jurídicas novas que forem se estabelecer
fiquem sem qualquer orientação coercitiva.
3. COBRANÇA DE EMOLUMENTOS:
Importa frisar que, conforme acima demonstrado, a sistemática anterior exigia a realização de dois (2)
registros distintos, cada um para gerando efeitos diversos e autônomos, conforme o que enunciava a
lei, seja o registro da incorporação imobiliária, seja o registro da instituição de condomínio. Isso
certamente gerava cobrança de emolumentos por cada ato praticado.
O registro da incorporação imobiliária era cobrado pelo item 1 da Tabela de Emolumentos do Registro
de Imóveis, inclusive para não onerar o construtor no início do lançamento do empreendimento, até
porque poderia o incorporador desistir da incorporação. Mas, principal e fundamentalmente, porque
haveria o momento futuro de conclusão da obra e de instituição formal do condomínio edilício,
oportunidade em que a cobrança de emolumentos seria diferenciada, sempre em conformidade com a
Lei Estadual no 12.692/06, mas agora conforme o item 1 das OBSERVAÇÕES da Tabela do Registro de
Imóveis.
Qual a consequência produzida pela “MP”? Houve alguma alteração no que tange à cobrança de
emolumentos? Sim, houve alteração.
Com a adoção, para o registro da incorporação imobiliária, dos efeitos do registro da instituição de
condomínio, alterou-se o momento de cobrança de emolumentos pelo item 1 das OBSERVAÇÕES da
Tabela de Emolumentos do Registro de Imóveis.
Quando antes esta cobrança dava-se ao final da obra, quando da averbação da construção e da sua
submissão a um tratamento especial de direito de propriedade (instituto conhecido como “condomínio
edilício”), agora, por força dos efeitos que a “MP” tratou de estabelecer, considerando que o registro da
incorporação imobiliária tem também o efeito de instituição de condomínio, a cobrança pelo item 1 das
OBSERVAÇÕES da Tabela de Emolumentos do Registro de Imóveis se dará quando do registro da
incorporação imobiliária.
Com efeito, a alteração produzida pelo §15 do art. 32 da Lei no 4.591/1964 não tem o condão de alterar
a Lei Estadual no 12.692/2006 de modo a afastar a cobrança pelo item 1 das OBSERVAÇÕES da Tabela
de Emolumentos do Registro de Imóveis. Muito pelo contrário. A legislação tributária incide após a
definição de direito material (civil, registral etc.), conforme prevê o art. 110 do Código Tributário
Nacional. No caso, por força do efeito produzido no direito material, a consequência no que tange ao
direito tributário (emolumentos) será a aplicação desde o registro da incorporação imobiliária do quanto
previsto no item 1 das OBSERVAÇÕES da Tabela de Emolumentos do Registro de Imóveis.
Em que pese certa perda que o Registro de Imóveis poderá vir a ter no aspecto de arrecadação,
conjectura-se como uma medida positiva quando se pensar que ela terá o condão de afastar do mercado
imobiliário incorporadores inidôneos ou inexperientes, que lançavam incorporações imobiliárias
gerando expectativas irreais ou falsas em futuros adquirentes, pois acabavam por não dar curso às
edificações. Com tal medida espera-se que o incorporador que lance um empreendimento desta
natureza se empenhe com maior seriedade visando ao cumprimento da sua obrigação de concluir a
edificação.
4. REGISTRO DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
Continuará sendo realizado quando não houver prévio registro de incorporação imobiliária. Quando o
proprietário/construtor não precisar se valer de recursos do mercado, não pretendendo contratar com
bem futuro (resultante do registro da incorporação imobiliária) antes da conclusão da obra, estará
dispensado do registro especial de incorporação imobiliária. Neste caso, após requerer a averbação da
construção, deverá requerer, ainda, o registro da instituição de condomínio, que terá o efeito de ter a
obra como regular e constituindo o condomínio edilício. Nesta hipótese, deverão ser abertas as
matrículas para as unidades autônomas resultantes da regularização concomitantemente ao registro da
instituição de condomínio.
Igualmente, continuará tendo de ser registrada obrigatoriamente a instituição de condomínio nos casos
de incorporações imobiliárias registradas antes da vigência da “MP”, por não ter a norma efeito
retroativo.
A cobrança de emolumentos pelo registro da instituição de condomínio se dará observando o item 1 das
OBSERVAÇÕES da Tabela de Emolumentos. Incidirão, na mesma oportunidade, os emolumentos pelas
aberturas das matrículas, expedição de certidões etc.
Sendo o que havia para informar, renovamos cordiais saudações e reforçamos que estamos à disposição
para bem servi-los.
Porto Alegre, 21 de janeiro de 2022.
ASSOCIAÇÃO DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL – ANOREG-RS
João Pedro Lamana Paiva
COLÉGIO REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL
Sérgio Mersserschmidt
INSTITUTO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DO RIO GRANDE DO SUL – IRIRGS
Ricardo Anderson Rios de Souza Martins
ANEXO
MODELOS DE REGISTROS DE MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E DA INSTITUIÇÃO DE
CONDOMÍNIO SOBRE AS FRAÇÕES IDEAIS
MODELO 1 (SUGESTÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS DE VERA CRUZ)
R – @REGISTRO – @MATRICULA – REGISTRO DE MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E DA
INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO SOBRE AS FRAÇÕES IDEAIS: Conforme requerimento datado de |data
do instrumento – ??/??/????|, com a firma reconhecida, instruído com os documentos exigidos pela Lei
no 4.591/64 e pelo art. 768 da Consolidação Normativa Notarial e Registral – CNNR, o proprietário e
incorporador |nome do incorporador|, já qualificado, promoverá a construção de um empreendimento
imobiliário de natureza |natureza “residencial”|, que será denominado “|nome do empreendimento|”,
composto de |04 (quatro) unidades autônomas| unidades autônomas, dotadas de partes de uso comum
e outras de uso privativo, assim descritas: São partes de uso comum: |descrever as partes de uso
comum|. São partes de uso privativo: |descrever as unidades autônomas e o valor unitário|. CRITÉRIO
DE DEFINIÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL: O critério utilizado para a definição da fração ideal foi |<o critério
utilizado para a definição da fração ideal foi a área construída, o valor, a área de uso exclusivo, a
quantidade de unidades>|. CUSTO GLOBAL DA OBRA: |<Custo global da obra? R$???.>|. CUSTO DE
CONSTRUÇÃO DE CADA UNIDADE AUTÔNOMA EM CONSTRUÇÃO: |<Custo individual de cada unidade
autônoma em construção? R$???.>|. REGIME DE INCORPORAÇÃO: <Regime de incorporação?
|Empreitada a preço reajustável|>. PRAZO DE CARÊNCIA: Não há. CERTIDÕES POSITIVAS: <Certidões
positivas |se houver, descrevê-las resumidamente>|. As unidades autônomas passarão a constar nas
matrículas nos |matrículas nos ??? a ???|. CONDIÇÕES: A instituição de condomínio está condicionada à
averbação da conclusão das unidades autônomas antes descritas. DOI/RFB: Emissão nos termos da
legislação. PROTOCOLO: No @ATOPROTOCOLO do Livro no 1-@ATOPROTOCOLOSERIE, em
@ATOPROTOCOLODATA. EMOLUMENTOS: @EMOLNORMAL. ARQUIVAMENTO: Pasta das
incorporações. Dou fé. Cidade/RS, @DATAPOREXTENSO1.
MODELO 2 (SUGESTÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA 1a ZONA DE PORTO ALEGRE)
R-1/XXX TÍTULO – REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO/INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
SOBRE AS FRAÇÕES IDEAIS – PROPRIETÁRIA/INCORPORADORA – XXXXXX., com sede …. .- OBJETO DA
INCORPORAÇÃO/INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO – Nos termos do requerimento datado de / / , instruído
com os documentos exigidos pela Lei no 4.591/64, atualizada pela MP no 1.085/2021, procede-se o
Registro do Memorial de Incorporação, bem como da Instituição de Condomínio, sobre o imóvel objeto
desta matrícula, sujeitando as frações do terreno e respectivas acessões a regime condominial especial,
investindo o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração,
independente de anuência dos demais condôminos, conforme segue. DESCRIÇÃO DO
EMPREENDIMENTO – O empreendimento denominado “AAAAA”, será composto de quatorze (14)
apartamentos e trinta e oito (38) boxes, com as seguintes descrições (INDIVIDUAÇÃO): APARTAMENTO
NÚMERO DUZENTOS E UM (201) COM DOIS TERRAÇOS – localizado no segundo pavimento, de frente,
único no andar. Esta unidade possui dois terraços, cujas áreas e fração ideal estão somadas às do
apartamento, com quatrocentos e setenta e dois metros e doze decímetros quadrados (472,12m2) de
área real privativa, três metros e vinte decímetros quadrados (3,20m2) de área real de uso comum de
divisão não proporcional, duzentos e quarenta e um metros e sessenta e quatro decímetros quadrados
(241,64m2) de área real de uso comum de divisão proporcional, e setecentos e dezesseis metros e
noventa e seis decímetros quadrados (716,96m2) de área real total, cabendo-lhe como fração ideal no
terreno o quinhão de 0,097022 e nas coisas de uso comum do edifício; APARTAMENTO NÚMERO
TREZENTOS E UM (301)…………… ……………………. DEPENDÊNCIAS E COISAS DE USO COMUM E FIM
PROVEITOSO DO EDIFÍCIO – O terreno; as calçadas e os calçamentos fronteiros ao prédio; os muros; os
recuos; os jardins; as floreiras; os elementos ornamentais e decorativos; as fundações; as vigas; as lajes;
os pisos e a estrutura de concreto armado; os encanamentos troncos de água, esgoto, eletricidade,
telefone e gás; gerador; os reservatórios de água com as respectivas bombas de recalque; os
compartimentos e equipamentos dos medidores de luz e força, a central de gás com seus equipamentos
e compartimentos, as escadarias, a escada pressurizada circulações; lajes impermeabilizada; cobertura
verde; as rampas; áreas destinadas à carrinhos, os bicicletários, o compartimento destinado ao
recolhimento de lixo, depósito condominial, os elevadores que servem com os seus respectivos poços e
casas de máquinas, antecâmara de veículos, a guarita com clausura e controle de acesso, a caixa de
correspondência e/ou depósito para encomendas, o hall de entrada do edifício, lobby, salão de festas
com sanitários de apoio, copa, geradora de água quente, sanitário funcionários, um terraço condominial
localizado no segundo pavimento contendo brinquedoteca/espaço kids, área fitness/academia, play-
ground, piscina descoberta, sanitários de apoio; os dutos de ventilação mecânica; as paredes externas e
as fachadas, excluídas as aberturas; as três vagas de estacionamentos condominiais localizadas no
térreo, denominados estacionamento visitantes, e, enfim, tudo o mais que se destine a servir
indistintamente a todas as unidades do edifício. DO REGIME DA INCORPORAÇÃO – A incorporação do
edifício obedecerá ao regime de incorporação de venda das unidades futuras a prazo e preço certos,
reajustáveis pelos índices de variação do Índice Nacional dos Custos da Construção – Mercado (INCC-
M), publicado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), de conformidade com o previsto nos artigos 41 e 43
da Lei no 4591/64. PRAZO DE CARÊNCIA – A incorporadora declara….. PREÇO GLOBAL DA CONSTRUÇÃO
– R$…. CUSTO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS – Apartamento números 201 – R$…; 301 – R$…; 401 a 1401
– R$… cada um; 1501 (duplex) – R$…; boxes números 1 a 6 – R$… cada um; 7 a 9 – R$… cada um; 10 a 12
– R$… cada um; 13 e 14 – R$… cada um; 15 a 17 – R$… cada um; 18 – R$…; 19 – R$…; 20 – R$…; 21 – R$…;
22 – R$…; 23 – R$…; 24 – R$…; 25 a 27 – R$… cada um; 28 e 29 – R$… cada um; 30 a 32 – R$… cada um;
33 – R$…; 34 a 38 – R$… cada um. CUSTO GLOBAL DAS FRAÇÕES IDEAIS DE TERRENO – R$3.372.556,00.
CUSTO DAS FRAÇÕES IDEAIS DE TERRENO – Apartamentos números 201 – R$…; 301 – R$…; 401 a 1401 –
R$… cada uma; 1501 – R$…; Boxes números 1 a 9 – R$… cada uma; 10 a 12 – R$… cada uma; 13 e 14 –
R$… cada uma; 15 a 17 – R$… cada uma; 18 – R$…; 19 – R$…; 20 – R$…; 21 – R$…; 22 – R$…; 23 – R$…; 24
– R$…; 25 a 27 – R$… cada uma; 28 e 29 – R$… cada uma; 30 a 32 – R$… cada uma; 33 – R$…; 34 a 38 –
R$… cada uma. DOCUMENTOS APRESENTADOS – A proprietária/incorporadora exibiu para
arquivamento neste Ofício juntamente com o memorial de incorporação, os documentos exigidos pelo
artigo 32, da Lei no 4.591/64, artigos 1.331 a 1.358, do Código Civil, artigo 768, da CNNR-CGJ, e demais
disposições legais aplicáveis à espécie.- CONDIÇÕES – Não constam.- PROTOCOLO – Título apontado sob
o número Porto Alegre, // Registrador/Substituto(a)/Escrevente
Autorizado(a):_______________________.- EMOLUMENTOS – R$ Selo de Fiscalização
