A figura jurídica da alienação fiduciária, utilizada no Brasil por bancos (Credor Fiduciário) que financiam a aquisição de imóveis, tem causado grande apreensão aos mutuários (Devedor Fiduciante) em razão da rapidez do chamado procedimento de consolidação da propriedade do imóvel financiado.
O procedimento citado não é realizado por meio de uma ação judicial, mas por processo interno no Cartório de Registro de Imóveis no qual o bem financiado está matriculado. O devedor é intimado para realizar o pagamento das parcelas em atraso e tem o prazo de 15 dias, caso não ocorra, é feita a transferência ao banco da propriedade plena do imóvel financiado.
No entanto, devem ser rigorosamente observadas, sob pena de nulidade de todo o processo de consolidação da propriedade do bem, todas as formalidades da Lei 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária.
Para regularidade do processo de consolidação da propriedade do bem é imprescindível haja a intimação citada, assim como, é imposta ao banco a obrigação de levar o imóvel a leilão extrajudicial no prazo de 30 dias após a consolidação da propriedade, sob pena de não poder cobrar do devedor encargos contratuais que incidem após esse prazo.
Os bancos devem cumprir rigorosamente todas as regras para não macular o procedimento de consolidação da propriedade. Do contrário, o devedor tem o legítimo direito de questionar na esfera judicial a regularidade do processo, por vezes para anulá-lo ou para alcançar melhores condições de pagamento da dívida, evitando assim que a propriedade plena do imóvel passe para o banco.
Evidente que cada caso precisa ser analisado criteriosamente em suas particularidades, mas é possível afirmar que os tribunais brasileiros vêm firmando posição no sentido de que a observância ao rigorismo formal do procedimento é condição para que os bancos alcancem a consolidação da propriedade de bens alienados fiduciariamente.
Sócio do escritório Demóstenes Pinto Advogado, Rafael Scheibe
