*Joyce Almeida
Os imóveis do Brasil, em sua maioria, são irregulares. É um problema histórico que aflige uma grande parcela da sociedade independente da classe social que os cidadãos estejam inseridos.
A ausência de regularização imobiliária gera uma permanente insegurança, vez que a moradia, um dos direitos sociais previstos no art. 6º da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, é frequentemente violado.
As medidas urbanísticas, jurídicas, cartorárias, e socioambientais formam o conjunto que se denomina Regularização imobiliária, sendo uma eficaz garantidora de direitos, por meio da conversão de uma situação precária em titulação de bens.
A regularização tem por objetivo a resolução das pendências do imóvel, quais sejam elas, junto aos cartórios de registro de imóveis, aos órgãos municipais, as construções erguidas sem autorização prévia e/ou que se encontram à revelia da lei como os imóveis sem escritura, e adquiridos por contratos de gaveta, dentre outros.
Por meio de imóveis regularizados, o proprietário logra de maior segurança jurídica
no que diz respeito à posse e propriedade do bem, isto é, além tranquilidade e valorização no mercado imobiliário, possibilitam financiamentos e transações descomplicadas.
Diante desse contexto, começam a surgir dúvidas na mesma proporção em que se
intensifica a burocracia com a qual se depara aquele indivíduo que deseja proceder com a regularização de imóveis, em razão disso, a fim de direcionar o processo esse breve artigo destaca dois instrumentos, dentre os vários que podem ser utilizados.
Usucapião Extrajudicial
O Código de Processo Civil de 2015 introduziu no ordenamento jurídico brasileiro o procedimento extrajudicial de usucapião, processado perante o Registro de Imóveis no local de situação do imóvel usucapiendo, onde o artigo 1.071 acrescentou o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (LRP).
Posteriormente, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento n.º 65, em 14
de dezembro de 2017, a fim de estabelecer diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial no âmbito das serventias extrajudiciais, uniformizando, portanto, o processo.
Desse modo, o pedido será feito pela parte interessada perante Cartório de Registro de Imóveis competente, sendo dispensada a intervenção do Ministério Público ou homologação judicial.
A celeridade é uma das características preponderantes neste processo, sendo possível estimar que terá uma duração aproximada de 90 (noventa) a 120 (cento e vinte) dias, uma vez que se assemelha à retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (PAIVA, 2016, p. 1).
A esfera administrativa não anula a opção da via judicial, é apenas uma facilitação na obtenção de um título formal de propriedade postulado pelo interessado representado por um advogado.
A documentação do pedido de usucapião está elencada nos incisos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e regrada pelo referido Provimento, como ata notarial lavrada pelo tabelião, planta e memorial descritivo, certidões negativas, justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse.
Retificação e Atualização de dados de registro
A omissão, incorreção, e a imprecisão podem estar presentes na matrícula de um imóvel, de forma a impossibilitar, por exemplo, registros de compra e venda, e inventários.
O sistema registral é norteado por princípios como o da presunção e da continuidade, que podem ser utilizados para correção das imperfeições no registro.
]A presunção de validade e eficácia dos atos jurídicos inscritos no registro de imóveis – regra geral – é iuris tantum (registro comum), ou seja, até prova em contrário, nos termos do art. 252 da LRP e art. 1.245, § 2º, do Código Civil.
Já continuidade, importa na existência de uma cadeia de atos e de titularidade de direitos, sequencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica dos atos inscritos, sendo os mais recentes apoiados nos mais antigos (arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da LRP).
Dessa forma, baseando-se nos princípios retro, e havendo divergência de dados entre o registro e a realidade se faz necessária a retificação nos moldes do arts. 212 e 213 da LRP, do mesmo modo que, identificando inexistência de qualificações e/ou necessárias atualizações cadastrais, são necessárias as averbações complementares.
O presente artigo não tem o condão de limitar o tema, mas apenas de situar o estudioso acerca da problemática, aguçando o seu interesse na área imobiliária, que abre um leque de oportunidades aos operadores do direito.
*Joyce Almeida é especialista em Direito Notarial e Registral; escrevente por 6 anos de Cartório de Registro de Imóveis; Expertise em Regularização Imobiliária
