O universo dos leilões de imóveis parece enfrentar a “tempestade perfeita”: união de economia enfraquecida pela pandemia – de que resultam altos índices de inadimplência e, consequentemente, devedores tendo suas dívidas cobradas e seus imóveis penhorados – com alta liquidez do mercado – fruto dos juros baixos e da busca dos investidores por investimentos de maior retorno.
“Atualmente, todos os tipos de imóveis podem ser encontrados em leilão, sejam eles terrenos, casas, apartamentos, galpões. E o maior beneficiado neste negócio é o comprador que adquire um imóvel com valor menor que o ofertado em mercado”, explica Gustavo Silva, gestor da SAFE Leilões, consultoria especializada em arremates.
“A aquisição do imóvel em leilão é segura e financeiramente conveniente, desde que siga a previsão da lei para que o comprador não herde as dívidas do devedor original”, complementa o especialista.
Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais, sendo, no mais das vezes, originados de inadimplência do titular ou possuidor do imóvel.
Os leilões judiciais decorrem de dívidas de condomínio, da falta de pagamento de fornecedores, de verbas trabalhistas ou mesmo da bancarrota de empresas, quando não satisfeitas as dívidas em curso voluntário de cobrança, desaguando na forma forçada de quitação, com a penhora e subsequente venda de imóvel.
Na versão extrajudicial os leilões ocorrem por falta de pagamento dos financiamentos imobiliários, protegidos por contrato de alienação fiduciária, segundo o qual o imóvel remanesce em nome da instituição financiadora até que o financiamento seja quitado e, na hipótese de inadimplência, é mantido em seu poder e o contrato rompido. “Nestes casos, leilão é a forma estabelecida em lei para a instituição financeira ressarcir-se dos valores sem remanescer proprietária de imóvel, já que não é esse seu ramo de atividade”, explica Daniel Bijos Faidiga, advogado especialista em direito imobiliário e sócio do escritório LBZ Advocacia.
“O leilão é, portanto, a forma lícita de retirar o imóvel do devedor e transferir ao arrematante, sem ônus da dívida. E nos leilões os imóveis são arrematados com desconto (50% ou mais, em situações pontuais) porque são realizados contra a vontade do devedor e no interesse de angariar o maior número de interessados”, complementa o advogado.
Todavia, além do desconto, Faidiga destaca alguns pontos que cabem atenção para decidir sobre a arrematação, entre eles:
– Cumprimento dos requisitos legais para levar o imóvel a leilão: há exigências de avaliação do imóvel, intimação de credores e coproprietários, respeito a um valor mínimo para arrematação e outros;
– Pendências jurídicas paralelas: discussões sobre a validade da dívida ou da penhora, por exemplo;
– Cômputo de eventuais dívidas que possam ser assumidas pelo comprador: em geral o comprador recebe o imóvel sem dívidas, mas nem todo leilão o transfere assim, podendo remanescer saldo de financiamento, IPTU ou condomínio;
– Demais gastos: ITBI, comissão do leiloeiro e registro imobiliário também que devem compor a avaliação financeira.
“É certo que o interesse do mercado e os descontos são proporcionais à maior ou menor complexidade da avaliação de riscos. Casos que exigem maior atenção tendem a ser as melhores oportunidades, com menor concorrência”, avalia Faidiga.
“É preciso desmistificar que a aquisição de imóveis em leilões é um ‘bicho de sete cabeças’. Existe um mercado já consolidado no Brasil e que tem revelado ótimas oportunidades”, finaliza o consultor da SAFE.
Fonte: Jornal Contábil
