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A dação em pagamento é uma forma bem simples de resolver a questão financeira ao comprar imóveis caso o cliente já possua outro. Com a dação, não é preciso colocar o imóvel no mercado e vendê-lo para então comprar outro.

Sabe-se que a venda de um imóvel para comprar outro pode ser um processo longo e desgastante, ocasionando uma possível perda de grandes negócios.

Mas, como a dação em pagamento funciona? Quem pode se aproveitar dela? Qualquer construtora ou imobiliária aceita a dação? Ela é vantajosa? Essas são algumas das principais questões levantadas durante o processo de compra e venda de um imóvel.

Como funciona a dação do imóvel?

A dação em pagamento de imóveis é uma forma de facilitar a vida de quem já possui casa ou apartamento e está procurando outro para morar ou investir. Em vez de lidar com a venda do imóvel antigo e depois usar o dinheiro para comprar outro – um processo longo e cheio de complicações – pode-se dar o imóvel que já possui como parte do pagamento.

Por questões de segurança jurídica, essa forma de negociar é reconhecida pela Lei nº 14.372, de 2016, especificamente no art. 4º e no inciso II. Lê-se:

“[Regulamenta-se que] A dação abranja a totalidade do crédito ou créditos que se pretende liquidar com atualização, juros, multa e encargos legais, sem desconto de qualquer natureza, assegurando-se ao devedor a possibilidade de complementação em dinheiro de eventual diferença entre os valores da totalidade da dívida e o valor do bem ou dos bens ofertados em dação.”

Segundo o Zap Imóveis – um dos maiores portais imobiliários do Brasil -, um dos principais cuidados que devem ser tomados caso a escolha seja pela dação diz respeito ao tipo de contrato. “Deve-se atentar que, no caso de permuta de bens imóveis, o contrato deverá ser feito por escritura pública, deverá constar de forma clara a data da entrega dos bens e a responsabilidade pelos tributos. Enfim, deve-se tomar as mesmas precauções dos demais contratos de imóveis”.

Mas como a dação funciona, de fato?

1º passo da dação: a vistoria

Antes de as negociações começarem, é necessário averiguar o estado do imóvel que é dado como dação em pagamento. Essa prática também possui respaldo jurídico, sendo recomendada no primeiro inciso do art. 4º da Lei nº 14.372/2016.

Uma ideia para essa fase é deixar o imóvel nas melhores condições possíveis para aumentar o seu valor e evitar o pagamento de uma diferença muito grande em dinheiro.

Na vistoria, a incorporadora ou imobiliária avalia o estado do imóvel, sua localização, a idade do prédio ou da estrutura, dentre outros detalhes, e estabelece um valor que o dono do imóvel pode aceitar ou oferecer uma contraproposta. Às vezes é tomado o caminho contrário: o proprietário oferece o imóvel por certa quantia e a imobiliária, após a vistoria, lança uma contraproposta.

Com essa parte acordada, é hora de seguir para o próximo passo para fazer a dação em pagamento:

2º passo da dação: negociação preliminar

Após as deliberações de ambas as partes e das negociações para se chegar a um valor, é hora de estipular um contrato preliminar que valida a negociação, mas ainda não formaliza o processo de dação em pagamento.

Na elaboração da negociação é muito importante que o cliente esteja amparado por um bom serviço jurídico.

É necessário estar de acordo com todos os pontos do contrato, como o preço a ser abatido, o prazo para a transferência e saída do imóvel oferecido em pagamento, e outros pontos específicos relativos às particularidades de cada negociação.

Isso feito, é hora da formalização contratual da dação.

Vantagens

A dação em pagamento é vantajosa pelo aspecto de agilizar um processo que é mais moroso, caso o comprador tenha um imóvel usado e opte pela venda primeiro do seu imóvel, para somente após sua venda fazer a aquisição de um novo. Também é possível, em alguns casos, o comprador conseguir condições mais vantajosas pelo interesse das partes envolvidas no processo.

Desvantagens

Em alguns, o percentual aceito para pagamento em dação está abaixo do valor necessário para cobrir aquilo que o comprador tem de expectativa ou a expectativa de avaliação do proprietário está superestimada, causando uma certa decepção.

É importante lembrar que nem sempre é possível adquirir o imóvel dos sonhos através da modalidade de dação e é preciso flexibilidade.

Todas as negociações aceitam a dação em pagamento?

Não são todas as construtoras, imobiliárias e proprietários que aceitam a dação em pagamento de parte do valor de aquisição do imóvel novo. Mas, isso não é motivo para deixar de usar a dação como forma de comprar um novo imóvel. Na verdade, para encontrar empreendimentos ou imóveis que aceitam, o ideal é contar com o apoio de uma imobiliária que irá procurar essas opções para os clientes.

Hoje, em Porto Alegre, existe uma ampla gama de empreendimentos com a possibilidade de dação. A Foxter, por exemplo, é uma plataforma digital que busca trazer soluções imobiliárias para seus clientes e encontra os melhores negócios.

Além de contar com a estrutura física posicionada estrategicamente em um dos pontos mais procurados da cidade, os clientes também podem contar com uma plataforma digital baseada em um algoritmo próprio e inteligência artificial para comprar e vender imóveis de acordo com os seus interesses.