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Quando se pensa em fundos imobiliários, as primeiras imagens que vêm à cabeça são de lajes corporativas, galpões logísticos e shoppings centers, as propriedades mais usuais nos chamados “fundos de tijolo”. Mas há uma classe ainda incipiente de FII que promete ganhar muito espaço no cenário atual: os fundos residenciais.

A ideia dessa aplicação é gerar renda para os cotistas principalmente por meio da exploração do aluguel de apartamentos residenciais. Para isso, os gestores podem adquirir unidades de condomínios já prontos, ou participar da construção de novos empreendimentos imobiliários que terão essa finalidade específica.

“O ambiente de juros baixos torna o mercado de locação residencial mais atrativo, porque o custo de oportunidade de manter um imóvel imobilizado cai, já que outras opções de investimento dão retornos inferiores à locação. Agora os fundos imobiliários passam a querer aproveitar esse momento”, afirma Juliana Pedroza, head de relações com investidores da Habitat Capital Partners.

Outro fator que impulsiona os negócios é cultural: as novas gerações têm buscado formatos de moradia mais flexíveis. A aspiração da casa própria, que exige imobilizar um sinal vultoso e traz consigo longos anos de financiamento, pode não fazer sentido em uma fase da vida em que os planos para o futuro podem mudar o tempo todo. Ponto para a locação.

Rio Bravo (RBRS11): a novidade do mercado

A gestora Rio Bravo é o mais recente player a ingressar nesse mercado. Ela apresentou na última semana o FII Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11), que tem como objetivo explorar a locação de apartamentos com perfis tidos como de alta liquidez.

A tipologia é de 1 ou 2 dormitórios, até 60 m², em regiões consolidadas da capital paulista: Jardins, Pinheiros/Vila Madalena, Itaim/Vila Olímpia, Moema, Consolação/Higienópolis, Vila Mariana/Paraíso e República. A proximidade com universidades, hospitais, centros comerciais e sobretudo eixos de transporte público ajuda a garantir a demanda.

Como boa parte da operação terá foco em empreendimentos que ainda serão construídos, e há um lapso temporal até que as unidades fiquem prontas e sejam locadas, os custos de aquisição das unidades foram colocados dentro de uma estrutura de dívida, com CRIs. Isso ajuda a gerar renda para o fundo e rendimento para os investidores nesse primeiro momento. A partir de quando os apartamentos estiverem em aluguel, os cotistas passarão a receber dividendos, como em outros tipos de FII.

Luggo (LUGG11): o pioneiro

Gerido pelo Banco Inter, o fundo Luggo foi o primeiro do tipo residencial a ganhar o mercado: foi lançado em dezembro de 2019 e hoje tem cerca de 4.200 cotistas. Na carteira, estão quatro empreendimentos que a MRV construiu especificamente para a estratégia de locação: dois em Curitiba, um em Belo Horizonte e outro em Campinas (SP), este entregue no mês passado. Todos têm unidades compactas, entre 42 e 50 m².

Ter o condomínio inteiro dentro da carteira do fundo tem uma grande vantagem: a permite ao fundo controlar a política de preços de aluguel. “Se houvesse outros proprietários competindo pelo inquilino, isso poderia gerar uma guerra de preços. Quando o fundo é dono de tudo, ele não perde o inquilino porque no andar de cima o aluguel está mais barato”, diz Rafaela Vitoria, economista-chefe do Banco Inter.

Mesmo nos casos em que o condomínio não pertence ao fundo, os gestores procuram adquirir a maioria absoluta das unidades (50% mais 1 apartamento). Isso permite que o fundo tenha poder de voto na assembleia de condomínio e, com isso, garante que as decisões serão tomadas dentro de seus interesses. “O fundo vai definir quais mudanças vão agregar ao imóvel, sob o ponto de vista de uma gestão profissional, voltada para a locação”, diz Pedroza, da Habitat.

Loft: comprar, reformar e revender

A Loft tem dois FII residenciais. O Loft FII 1, estruturado em conjunto com o Credit Suisse Hedging Griffo, foi lançado no final de 2019 e tem duas cotas negociadas, LOFT11B e LOFT13B. Em julho deste ano, veio o Loft FII 2, que tem uma cota negociada, LFTT11.

Enquanto os outros fundos do tipo exploram a locação dos apartamentos, o escopo da Loft é diferente. Os fundos da Loft compram as unidades, reformam e depois revendem no mercado. O foco é principalmente na cidade de São Paulo, mas a empresa também atua em 14 bairros do Rio de Janeiro. Os apartamentos podem ter metragens entre 35m² e 300 m².

Durante o prazo de investimento, o capital obtido com a venda dos imóveis será reinvestido em novas aquisições. Terminado esse período, os fundos vão parar de fazer novas compras e, na medida em que os imóveis em estoque forem vendidos, o capital será repartido entre os cotistas.

Riscos envolvidos

Os FII residenciais têm tudo para surfar no momento favorável que o mercado de locação está vivendo. Para o investidor, porém, há alguns pontos a se considerar.

O primeiro deles é o desafio de administrar relações pulverizadas com um grande número de inquilinos. Enquanto um grande galpão de logística pode ser ocupado por apenas um locatário, no modelo de locação residencial estamos falando de centenas de famílias – e é bem mais trabalhoso fazer a gestão dos contratos.

A segunda questão é o risco jurídico, difícil de avaliar, ligado à eventual necessidade de promover ações de despejo em caso de falta de pagamento. Um escritório que ocupa uma laje também pode ficar inadimplente, mas desalojar uma família que deixou de pagar os aluguéis é uma situação bem mais complexa.

Além disso, como a amostragem dos FIIs residenciais ainda é pequena, é difícil balizar as expectativas de retorno para o investidor.

“São poucos fundos, não existe ainda um histórico a respeito dos rendimentos. Por isso, é difícil fazer uma projeção do potencial de geração de dividendos, considerando vacância e inadimplência a médio e longo prazo”, pondera Pedroza, da Habitat. “Nenhum desses fundos viveu ainda um ciclo econômico imobiliário completo, de pelo menos cinco anos.”