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A Folha da Região traz para o leitor deste matutino mais que uma reportagem com um empresário local. Traz uma aula de investimentos num segmento que sempre foi a menina dos olhos do brasileiro e que vem cada vez mais se mostrando a verdadeira moeda de reserva de nosso país.

O jornal entrevistou o empresário Rodrigo Andolfato, engenheiro civil, com mestrado e doutorado na área de estruturas, o qual é um empreendedor local, presidente da Tecnobens Construções e Incorporações Ltda., funcionário público, aprovado em primeiro lugar em concurso, alocado na SOSP, e que vem se dedicando nos últimos anos ao assunto economia austríaca, tentando disseminar este conhecimento para a população de forma que todos possam prosperar economicamente e assim fazer com que toda região se enriqueça de verdade. Leia a entrevista.

Como o senhor vê o mercado imobiliário hoje?

O mercado imobiliário na atualidade, tem duas premissas que lhe conferem o título de melhor investimento financeiro da atualidade. A primeira refere-se na manutenção da riqueza. Como sabemos, em períodos pré-inflacionários, como o que estamos vivendo, existe uma corrida natural para tangibilizar a riqueza. Isto se dá pela certeza da perda de valor da moeda. Todo economista de verdade sabe que inflação é causada pela super oferta de dinheiro. Como o mundo já andava líquido demais e, ainda, com a necessidade de se fazer dinheiro do nada para ajudar as famílias na Pandemia, o mercado se prepara para uma maxidesvalorização da moeda de 20% a 50% no período de 5 anos. Estamos falando de perda de valor real. Com isso muitos obviamente levam seu dinheiro, sua riqueza, para bens que não perderão este valor. Mas tem uma coisa a mais nessa história. A segunda premissa refere-se aos financiamentos imobiliários. Estes têm juros baixos e podem ser pré-fixados. Neste caso, onde os juros são pré-determinados e fixos, a chance de você pagar quase nada num imóvel é muito grande. Isto porque você dará 20% de entrada no mesmo, o qual é um valor usual, e as parcelas restantes apresentarão quase o mesmo valor do aluguel nos primeiros 5 anos. Então sem levar em consideração o possível aumento do aluguel nestes próximos anos a coisa já é muito rentável. Com um aumento no valor do aluguel estimado em 30% no mínimo para os próximos 5 anos, o investidor acabará por ganhar o imóvel de presente.

Qual foi o impacto da pandemia sobre os negócios?

Para o setor imobiliário a pandemia não afetou diretamente, pelo menos por hora, em nada no que tange os aspectos comerciais. Claro que com a conturbação do valor monetário, e sua maxidesvalorização esperada, muito dos insumos já estão subindo de preço ou faltando no mercado. Aço já subiu mais de 20% nos últimos 60 dias. No entanto, isso reflete diretamente no Índice Nacional de Custo de Construção, o INCC, o qual corrige o valor dos imóveis até sua entrega. Por essa razão, as construtoras/ incorporadoras não sofrerão diretamente com isso. Pelo menos, é o que se consegue visualizar com os dados de mercado atuais. Contudo, a pandemia ajudou mais que atrapalhou, pois por mais que os insumos da construção tenham subido, a sociedade percebeu que investir em imóveis é a solução mais acertada neste momento, o que fez com que o setor pudesse retomar seu posto de produtor do bem mais seguro para investimento do nosso país.

Para o cidadão comum, quando vale a pena trocar o aluguel por um financiamento?

Sim é claro! Lembremos que se vale a pena o investidor comprar um imóvel financiado para ganha-lo com as receitas do aluguel frente as parcelas do financiamento imobiliário, também é muito válido trocar o aluguel pela prestação. E isto é muito fácil de se entender. Os valores dos aluguéis subirão muito nos próximos anos, enquanto que as prestações se manterão fixas. O problema da maioria das pessoas para aquisição de seus imóveis está em conseguir se encaixar nas regras de financiamento. Mas não porque as regras estão rígidas. Elas estão com problemas de comprovação de renda mesmo. Muitas pessoas ficaram desempregadas nos últimos anos e fizeram dívidas, perderam empregos, dentre outros fatores que dificultam seu ingresso num crédito tão barato como o imobiliário. E justamente isso é que aumentará a demanda exponencialmente por aluguéis, deixando o negócio imobiliário cada vez mais lucrativo para aqueles que pouparam e se prepararam para este momento.

Como escolher o melhor investimento imobiliário?

Aqui é a pergunta chave de tudo! Não adianta sair e comprar qualquer coisa mesmo com o crédito imobiliário estando como está. O produto tem que se encaixar em regras simples. Depois da entrada de 20% a primeira prestação do financiamento bancário equivale a no máximo 30% a mais do valor estimado do aluguel? Por exemplo, um apartamento de 290 mil reais que se financia 250 mil. A pessoa pagou à vista 40 mil, e sua prestação inicial é de R$ 1.930,00. Se você consegue alugar esse imóvel por R$ 1.500,00 ou mais, significa que o negócio já é bom mesmo que não houvesse a perspectiva de mega inflação vindo por ai. Ou seja, não podemos generalizar todo tipo de investimento imobiliário. Apartamentos muito caros resultarão em parcelas muito altas que nunca serão atrativos financeiros para o negócio. Minha sugestão é sempre indicar análises matemáticas diretas sobre perspectivas conservadoras. E se nossa sociedade fizer isso, teremos de fato uma sociedade mais próspera no curto prazo de cinco anos.

Muitas pessoas têm investido em fundos imobiliários ao invés de investir em um imóvel físico. Como o senhor vê este movimento?

Todo investimento diretamente bom, resulta em derivativos também bons. Isso é algo natural. Mas o que deve ser sempre pensado é nos riscos dos papéis garantidores. Ter ouro no cofre é mais seguro que ter papéis que te dão direito ao ouro sob tutela de um banco. Por várias razões. O banco pode quebrar num momento de crise institucional da moeda. Quem é mais velho viu Bamerindus, Nacional, Banco Rural, dentre outros que infelizmente nos deixaram. O mesmo vale para imóveis e seus derivativos. Contudo, investir diretamente em imóveis te dá margem para, além da garantia real do bem, se remunerar com todo o aluguel daquele bem para terceiros.

O governo federal reformulou o Minha Casa, Minha Vida. Como o senhor vê este novo modelo? Tem realmente algo novo e atraente?

O modelo MCMV ou sua nova roupagem, Casa Verde-amarela, é ação de governo. E onde o governo põe a mão não é lugar para investidor inteligente. Isto porque a super oferta subsidiada é um problema de economia de mercado. Desta forma, independentemente dos resultados sociais que um programa habitacional de baixa renda possa aparentar em primeira análise, após a intromissão do governo as pessoas caem na armadilha do valor econômico de se ter uma dívida de longo prazo em um bem que perde valor. Por isso muita gente se viu descontente e criou até o apelido Minha Casa Minha Dívida.