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A pandemia da Covid-19 afetou a vida dos brasileiros de diferentes formas. De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a taxa de desocupação no Brasil aumentou em 11 estados no segundo semestre deste ano, sendo a Bahia a região com maior taxa de desemprego (19,9%). O desemprego, por consequência, traz outro problema: como pagar as contas?

Entre as contas, as despesas de locação costumam estar entre os gastos fixos mais altos, e um inquilino inadimplente pode ser despejado de onde mora, conforme a Lei do Inquilinato.

Segundo a advogada especialista em Direito Imobiliário, Caroline Pio, a pandemia não alterou a obrigatoriedade de pagamento das multas contratuais de locação.

“O maior receio do inquilino é a multa por quebra de contrato. A multa no contrato de locação não é obrigatória, mas poderá ser cobrada se estiver descrita em uma das cláusulas”, explica.

A advogada comenta que a pandemia deixa os dois lados, proprietário e inquilino, em situações delicadas, e isso também favorece que ambos optem por uma negociação.

“Muitos proprietários preferiram por abaixar o valor do aluguel para o inquilino conseguir pagar. Tivemos redução em alguns casos de até 80% do valor da locação. Aos que preferiram rescindir o contrato, tivemos muitos casos onde foi possível se reduzir 50% ou mais o valor da multa contratual”, destaca a especialista.

Caroline acrescenta que, nos casos onde não for possível uma negociação com a imobiliária ou com o proprietário, o inquilino pode recorrer à Justiça para tentar uma negociação e redução do valor. Mas estas situações são analisadas caso a caso, e não é possível dizer qual a porcentagem dessa redução, ou se ela será total.

Valor da multa

Normalmente, a multa por quebra de contrato equivale ao valor de um a seis meses de aluguel e é proporcional ao tempo que falta para finalização do contrato.

A advogada Caroline Pio exemplifica a situação: “João firmou um contrato de locação residencial com Maria de 12 meses, com valor mensal de R$ 1 mil e com multa rescisória de dois aluguéis, ou seja, R$ 2 mil. Maria, após 6 meses, decide rescindir o contrato. Nesse caso, a multa contratual será proporcional ao tempo que falta para Maria finalizar o contrato, ou seja, R$ 2 mil dividido por 12, que dá R$ 166,66 (valor referente a cada mês). Este valor, multiplicado por seis é igual a R$ 1 mil (valor referente aos meses faltantes, que deve ser pago como multa rescisória pela Maria). Nesse caso, Maria vai pagar R$ 1 mil a título de multa por rescisão contratual”.

Conforme a especialista, existe uma única exceção legal que permite a quebra de contrato de locação sem multa, que é em caso de transferência no trabalho para outra localidade.

“Nesse caso, o empregador realiza a transferência do empregado para outra cidade/estado e é preciso apenas informar a saída por escrito, com no mínimo 30 dias de antecedência”, pontua.

A engenheira ambiental Taciana Queiroz passou por uma situação parecida. Ela se mudou com o marido para São Paulo mas, por conta da pandemia, os serviços foram suspensos e os dois tiveram que cancelar o contrato de locação.

No caso de Taciana, ela precisou recorrer a conversas entre as respectivas advogadas para conseguir negociar uma redução da multa.

“Nossa multa original era equivalente a três parcelas da locação mais o tempo que ficássemos no apartamento. Com a negociação, conseguimos uma redução de aproximadamente 35% do valor total com a suspensão do contrato”, explica Taciana.

Contratos comerciais

Nos casos de contratos comerciais, a orientação continua parecida com os contratos de locação residenciais. Caso seja possível prmanecer no imóvel por mais tempo, essa rescisão pode ser estendida até o final da pandemia. E, se possível, o valor da locação negociado.

“Quando falamos de contratos comerciais, vale salientar que uma corrente minoritária entende ser possível o não pagamento da multa em razão da pandemia ser um acontecimento extraordinário. Com esse mesmo entendimento, poderia se utilizar da Teoria da Imprevisão, “Força maior” ou “Caso fortuito”. O problema é que são teorias difíceis de provar e pouco utilizadas ainda no Direito Brasileiro”, salienta Carolina.

Como dica, a engenheira Taciana orienta que a pessoa que deseja quebrar o contrato de locação procure, primeiramente, um advogado que possa analisar o contrato e auxiliar nos processos legais.

“A primeira coisa a se fazer é procurar um advogado e verificar quais as possibilidades que você tem dentro do contrato que foi assinado. E, depois, entrar em contato com o advogado da locatária para verificar possíveis acordos”, finaliza Taciana.