Registro de Imóveis debate impacto das soluções tecnológicas e seus reflexos na atividade no XLVI Encontro do IRIB

Palestras discutiram blockchain, tokenização da propriedade e aflições ligadas as Cédulas de Crédito Rural. Norma nacional que inclui registradores no combate à lavagem de dinheiro também foi tema de debate.

São Paulo (SP) –  A possibilidade de encontrar soluções tecnológicas para atender a uma demanda do mercado financeiro foi um dos principais assuntos do último dia do XLVI Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, evento organizado pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, que aconteceu entre os dias 12 e 14 de novembro no Hotel Bourbon Convention Ibirapuera, na capital paulista.

Ao debater a blockchain – tecnologia de registro distribuído que visa a descentralização como medida de segurança – a smart property – propriedade inteligente – e a tokenização da propriedade – mecanismo habilitado por tecnologias digitais em que se consegue criar um representante digital de um ativo -, registradores de imóveis se debruçaram sobre a possibilidade de novos negócios imobiliários aliados às novas possibilidades tecnológicas.

“É preciso conscientizar os registradores de que novos modelos de negócios imobiliários estão sendo habilitados por essas tecnologias emergentes. E o Direito Registral e os registradores têm não só um dever de prover respostas, mas também uma oportunidade de oferecer novos serviços para essas demandas da sociedade”, alertou a engenheira mecatrônica, coordenadora do Near-lab, Adriana Jacoto Unger.

Assim como ela, o pesquisador de novas tecnologias do IRIB e registrador de Imóveis em Juquiá – SP, Caleb Matheus Ribeiro de Miranda, acredita que o papel do registro não é só garantir o direito de propriedade das pessoas, mas também permitir um comércio jurídico adequado.

“A criação do Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico (ONR) é a previsão adequada para resolver o problema de diferenças e assimetrias nos modelos registrais. O que percebo é que o mercado tem uma demanda e não vai restringir a sua demanda, mas sim achar um meio de atende-la. Tenho certeza que o registro de imóveis é o meio adequado para atender essa demanda”, afirmou Caleb.

Para o presidente do IRIB, Sérgio Jacomino, o registro de imóveis serve também para a garantia do crédito imobiliário, que por sua vez está se descolando cada vez mais, transitando entre sistemas.

“Devemos começar a tomar contato com essas realidades para que possamos estar com os olhos abertos e confiar que as lideranças dos registradores possam conduzir-nos neste processo de transformação tecnológica com segurança, sem que neguemos a tradição do nosso sistema e o valor que ele tem também para o mercado, para o Estado e, principalmente, para a sociedade brasileira”, argumentou Jacomino.

Cédulas de Crédito Rural

Na esteira da necessidade de encontrar uma solução para novos negócios imobiliários, os registradores também discutiram a atual situação e o futuro das Cédulas de Crédito Rural, que têm por objetivo incentivar o financiamento de um dos principais setores que movimentam a economia.

No entanto, esse título de crédito, que é registrado para eficácia contra terceiros e o registro das garantias dos direitos reais, pode ter sua estrutura modificada, com a possível aprovação da Medida Provisória 879, em tramitação no Congresso Nacional.

Com mais de 349 emendas propostas, a MP mexe com a atual estrutura das Cédulas, e pode prejudicar a agricultura e pecuária brasileira.

“Não há investimento quando os direitos reais não são seguros o suficiente e um dos aspectos fundamentais é justamente a publicidade que concedemos, que o registro de imóveis oferece ao País. É importantíssimo que respondamos a esse chamamento do mercado financeiro, registrando títulos eletrônicos”, explicou a registradora de Imóveis em Poxoréu –MT, Maria Aparecida Bianchin Pacheco.

“A Medida Provisória tenta aprimorar as cédulas, mas a proposta contempla alguns aspectos de forma inadequada. Não deixa muito claro em relação a publicidade para terceiros. Acho que tem que sofrer algumas emendas para deixar bem claro qual a função do registro, qual a função dessas entidades registradoras e das centrais depositárias dentro desse ecossistema”, complementou o tabelião de Protesto de Letras e Títulos de Campinas – SP, Reinaldo Velloso dos Santos.

Usufruto e lavagem de dinheiro

Outros debates que aconteceram durante o último dia do evento também endossaram a opinião de que o registro de imóveis precisa se voltar, muitas das vezes, para o mercado financeiro.

Ao comentar questões ligadas ao usufruto, uso e habitação no Registro de Imóveis, o juiz assessor da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, Marcelo Benacchio, defendeu que o mercado é um ponto relevante e os direitos reais tem que estar voltados a ele.

“Se eu tiver um instituto de Direito Real que não está voltado ao mercado qual a finalidade dele? Esse é meu questionamento. Então ele tem que ser atualizado para a economia de mercado. Para o valor econômico da propriedade. Acho que decisões dos oficiais de registro imobiliário vão provocar uma reflexão sobre esse tema”, comentou o juiz, ao salientar aspectos sobre o usufruto.

Mais tarde, a tônica dos debates mudou um pouco, trazendo à tona uma palestra sobre o Provimento nº 88/2019, que dispõe sobre procedimentos extrajudiciais no combate à lavagem de dinheiro, e que determina que registradores de imóveis devem comunicar operações à Unidade de Inteligência Financeira (UIF), caso as considerem suspeita ou apresente alguma irregularidade.

Em sua apresentação, o procurador da República em Curitiba – PR, Rafael Brum Miron, autor do livro “Notários e Registradores no combate à lavagem de dinheiro”, mostrou que os tabeliães e oficiais devem seguir algumas tipologias na aplicação da norma.

“Na minha pesquisa, falei sobre as principais tipologias envolvendo cartórios como a compra de bem formalmente subvalorizado, de bem supervalorizado e a compra de imóvel por offshore”, salientou o procurador.

“A experiência prática é que vai de fato demonstrar quais são as tipologias que podem ser utilizadas para fins ilícitos. Isso porque as tipologias evoluem. Haverá um aprendizado imenso para os registradores trazendo a experiência prática de quem está ali na ponta”, apontou o vice-presidente do Colégio Notarial do Brasil, conselheiro da União Internacional do Notariado, e notário em Recife – PE, Filipe Andrade Lima.

Para o registrador de Imóveis em Vespasiano – MG, Luciano Dias Bicalho Camargos, a leitura do Provimento demanda uma compreensão do sistema de lavagem de dinheiro. “Incumbe a cada um de nós, nos debruçarmos nos próximos meses obre o assunto para entender como funciona e deveria funcionar um sistema de prestação de informações de lavagem de dinheiro do País”, disse.

Procedimento de dúvida e IRIB Academia

Outro painel do evento abordou a dúvida registral, recurso jurídico posto à disposição de qualquer pessoa que não se conforme com as exigências formuladas pelo Cartório de Registro de Imóveis para o registro de um título.

Segundo o juiz assessor no Supremo Tribunal Federal (STF), Paulo Cesar Batista dos Santos, é importante entender que esse é um procedimento que serve para rever a qualificação feita pelo registrador.

“É um procedimento que serve para rever a atividade mais importante do qualificador, que é a qualificação. É um procedimento do dia a dia do registrador e há uma possibilidade de isso ser requalificado pelo juiz corregedor permanente”, explicou o magistrado.

De acordo com a juíza corregedora da 2ª Vara de Registros Públicos da Capital – SP, Tânia Mara Ahualli, esse procedimento é desconhecido pelas próprias pessoas da área.

“É a principal forma de conseguirmos resolver as questões pertinentes ao registro de imóveis na Corregedoria Permanente. Chegam algumas questões que precisamos disciplinar em forma de dúvida e seria interessante que todos soubessem manejar esse procedimento, geralmente, desconhecido pelas próprias pessoas da área”, avaliou.

Ainda durante o encontro, houve o lançamento oficial do portal ‘IRIB Academia’ para os associados do Instituto. O novo portal – https://academia.irib.org.br/ – permite pesquisas acadêmicas sobre direito registral imobiliário de todo o País e possui acervo de décadas de pesquisas do IRIB.

Fonte: Assessoria de Imprensa

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