Para realizar o sonho da casa própria, é preciso muito planejamento. Ao escolher um imóvel, não basta considerar o preço anunciado, mas também os custos extras dessa operação, que podem representar de 5% a 8% do valor cobrado pelo vendedor.
Uma dessas despesas é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que deve ser pago antes da lavratura da escritura definitiva, em cartório. O valor desse varia de acordo com cada município. No Rio de Janeiro e em São Paulo, por exemplo, a taxa equivale a 3% do valor venal do bem (valor de avaliação), e a guia pode ser obtida nos sites das prefeituras.
O advogado Raphael Mançur, especialista em Direito Imobiliário, explica que o comprador também precisa arcar com as certidões de compra e venda, o registro da escritura perante o Cartório de Registro de Imóveis e a taxa de avaliação cobrada pelo banco, para a inspeção feita por um engenheiro, necessária em caso de financiamento.
— O registro da escritura não precisa ser feito de imediato, embora isso não seja aconselhável. Só é proprietário quem registra — esclarece Mançur: — Se você não tornar pública a compra, em caso de o vendedor ter uma ação contra ele, o credor poderá tentar executar a dívida por meio desse imóvel. Com o registro, elimina-se qualquer tipo de problema.
Antes da escolha definitiva, ainda é indicado contratar um engenheiro para fazer a avaliação da casa ou apartamento, a fim de descobrir vícios ocultos que possam causar transtornos futuros e implicar na necessidade de obras de manutenção. Em geral, os honorários desse profissional correspondem a 1% do valor do bem. A assessoria de um advogado para cuidar das questões burocráticas também ajuda a evitar dor de cabeça.
— Tentar cuidar da aquisição sozinho é o famoso ‘barato que sai caro’. A compra de um imóvel envolve diversos riscos. Então, o advogado pode conferir toda a documentação para apurar se há tentativa de fraude, se o imóvel tem penhora, quem é o vendedor… A depender do trabalho, o valor varia de 0,5% a 1,5% do total do imóvel — estima Marçur.
Para se respaldar, o engenheiro Gustavo Bittencourt, de 30 anos, recorreu a esse tipo de consultoria antes de efetivar a compra do primeiro imóvel: um apartamento na planta, na Tijuca.
— Acredito que isso possibilitou que eu me planejasse financeiramente de um modo mais certeiro — contou.
Já o bancário Felipe Almeida, de 36 anos, optou por fazer tudo de forma independente, com base na experiência anterior com a compra de outro imóvel:
— Comprei um apartamento usado no Recreio dos Bandeirantes, no mês passado, por R$ 470 mil, e vou me mudar. Além do valor, eu gastei R$ 25 mil em taxas para a compra, como ITBI e custas do cartório. Sempre é caro, né? Como esse não é o primeiro apartamento que eu compro, já estava ciente de que teria essas despesas extras. Por isso, fiz todo o levantamento de custos e deixei uma margem de segurança no orçamento.
Planejamento não deve ser no limite
Ao estabelecer a meta de comprar um imóvel, é necessário reorganizar o orçamento para conseguir poupar todos os meses e, assim, arrecadar o valor de entrada. O economista e professor do Ibmec-RJ, Gilberto Braga, alerta que o valor a ser economizado deve contar com uma margem para despesas extras e imprevistos.
— Em imóveis novos, na maioria dos lançamentos, são oferecidos brindes, como móveis planejados, e há garantia da construtora. Já quem compra um usado deve se preparar porque provavelmente vai precisar fazer alguma obra. Ou, ainda, terá outras despesas com armários para cozinha e quartos, por exemplo — enumera.
Embora a compra de imóveis novos possa dispensar obras de reparo, essa opção também inclui custos acessórios que devem ser previstos nas planilhas de finanças. Isso porque, de acordo com o diretor da JB Andrade Imóveis, João Batista de Andrade, nesse caso, são cobradas taxas para ligações definitivas, por exemplo de gás e luz.
— Um condomínio novo precisa fazer várias instalações que, normalmente, não estão inclusas na simulação. Elas costumam ser cobradas como cota extra — explica.
A taxa da imobiliária, porém, em geral, é uma obrigação paga pelo vendedor.
— As imobiliárias têm o direito de cobrar até 6% do valor do imóvel. E à medida que o preço sobe, a comissão é reduzida — diz Marcelo Valença, advogado especialista em Direito Imobiliário.
Plataforma oferece gratuidade em despesas extras
Foi em agosto deste ano que a imobiliária digital QuintoAndar, que faz a intermediação de locação sem a necessidade de fiador, passou a operar transações de compra e venda de imóveis no Rio de Janeiro. Com a intenção de atrair mais clientes para a plataforma, a empresa passou a arcar com alguns custos extras que recairiam sobre as costas dos consumidores.
— Não cobramos pelos custos da transação, diligência imobiliária, que inclui levantamento de matrículas, e análise de toda a documentação do imóvel. Também não cobramos por todo o processo junto aos bancos para consulta e obtenção de financiamento e também pelo serviço de prenotação e acompanhamento nos cartórios. Em geral, o comprador precisa contratar um correspondente bancário e um despachante para conduzir esses processos — esclarece Vicente Batista, gerente de produto da área de Compra e Venda do QuintoAndar.
O site ainda permite fazer simulações do valor real a ser pago pelo imóvel desejado. Batista conta que enquanto no Rio de Janeiro as despesas com certidões acessórias para a diligência do imóvel são pagas, em São Paulo e Região, muitas vezes são gratuitas e digitais. Dessa forma, custos que no estado fluminense giram em torno de R$ 5 mil, em SP custam, em média, R$ 200.
— Todo o cardápio de imóveis do QuintoAndar oferece a possibilidade de fazer a simulação de quanto você vai pagar no total. Basta dizer se está comprando pela primeira vez ou não e se a compra será à vista ou financiada, que os valores de ITBI, registros e avaliação do banco/escritura são calculados imediatamente. O planejamento financeiro é muito importante porque algumas despesas extras já deverão ser pagas alguns dias após a assinatura — informa o gerente.
