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Historicamente, o brasileiro com condições financeiras teve por hábito comprar imóveis — para morar ou investir. A tendência mostrou resiliência e não se abalou mesmo durante a pandemia. Diante de um juro cada vez mais baixo, que reduziu também o custo de aquisição, o saldo do financiamento imobiliário com recursos da caderneta do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiu R$ 757,5 bilhões em julho, crescimento de 22% em relação ao mesmo período de 2019, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Por serem mais acessíveis do que os imóveis, os fundos de investimentos imobiliários (FII) vêm experimentando significativo crescimento nos últimos anos, à medida que investidores mais conservadores forçados a sair da renda fixa buscam uma alternativa menos volátil do que as ações para garantir retorno com o novo patamar de juros brasileiros.

Entre as principais vantagens dos FIIs enumeradas por especialistas do mercado, destacam-se o custo baixo para fazer o investimento, ainda mais na comparação com a compra de um imóvel, bem como a liquidez pela negociação em Bolsa e a possibilidade de diversificação em uma série de empreendimentos, de regiões e nichos distintos, por meio de uma gestão realizada por profissionais especializados.

Para quem prefere ter o próprio imóvel, além da autonomia de escolher a região e o perfil da propriedade, e fazer dela o que bem entender, com todos os prós e contras que a decisão solitária possa despertar, o momento também se mostra propício para o investimento, tendo em vista que a taxa básica de juros no menor patamar da história reduziu, ainda que não na mesma proporção, o custo do financiamento imobiliário.

O InfoMoney conversou com gestores de patrimônio, planejadores financeiros e especialistas na área tributária para entender quais os principais prós e contras para o investidor interessado no setor imobiliário, seja para aquisição direta do imóvel ou por meio do investimento em fundos.

Diversificação: FIIs saem ganhando

Em vez de gastar pelo menos R$ 1 milhão para comprar uma única sala comercial em uma região nobre da capital paulista, ao optar pelo fundo imobiliário, o investidor estará exposto a uma gama de alternativas bem mais ampla, diz Reinaldo Lacerda, sócio da Hieron Patrimônio Familiar e Investimento. E com apenas R$ 100,00, valor médio das cotas negociadas no mercado secundário.

E não apenas de prédios corporativos em regiões diversas, mas também de shoppings, de galpões logísticos e até mesmo de moradias residenciais, modalidade já madura no exterior que começa a ganhar corpo por aqui, diz o especialista.

“Sendo o dono do imóvel, em uma crise, se o inquilino sai, a vacância é de 100%, e dificilmente se encontra outro rapidamente. Nos fundos, pela diversificação em diferentes empreendimentos, a vacância é muito menor”, afirma Lacerda.

Nos edifícios de alta qualidade, explica, a desocupação não se acentua tanto e dificilmente ultrapassa a casa dos 10% mesmo em momentos de depressão econômica, porque empresas de menor porte se aproveitam dos preços descontados dos aluguéis para fazer o movimento conhecido como “fly to quality”, ao migrar para prédios com uma estrutura mais parruda.

Além disso, os gestores de fundos imobiliários, diz o sócio da Hieron, têm acesso a empreendimentos que dificilmente o investidor pessoa física teria sozinho, como shoppings, galpões e lajes corporativas.

“Um andar de mil metros quadrados na região da avenida Faria Lima, em São Paulo, custa cerca de R$ 20 milhões, ou seja, o pequeno investidor tem uma grande dificuldade para investir, enquanto o fundo muitas vezes é dono do prédio inteiro.”

A facilidade para comprar e vender as cotas dos fundos em Bolsa em um mesmo dia, ou quando muito ao longo de uma semana se a posição for grande, enquanto nos imóveis o tempo gasto para fechar o negócio tende a ser de alguns meses, ou até anos, também foi citada pelo sócio da Hieron.

Expectativa de rentabilidade: pode ser equivalente

Muitos fundos imobiliários distribuem rendimentos periódicos aos investidores. Com base no “dividend yield” do Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) de 6% ao ano, que considera tanto a valorização da cota no mercado como a distribuição periódica de rendimentos, Lacerda diz que os investidores podem almejar um retorno alvo mensal ao redor de 0,5% com os fundos imobiliários, desde que mediante uma seleção adequada dos gestores.

A rentabilidade-alvo acaba não sendo muito diferente daquela que o proprietário de um imóvel cobra no aluguel do inquilino.

De acordo com o planejador financeiro CFP José Masini, o aluguel cobrado nas grandes capitais gira atualmente ao redor de 0,5%, considerando a rentabilidade média mensal dos alugueis auferida em agosto pelo índice FipeZap, que acompanha o preço médio de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados em dez cidades brasileiras. Portanto, em um imóvel de R$ 1 milhão, o proprietário terá um rendimento por volta de R$ 5 mil ao mês.

Liberdade de escolha: ponto para os imóveis

O sócio da Hieron afirma que, se a opção do investidor é pelo investimento imobiliário em uma região específica da cidade, com a qual ele já tenha familiaridade, a compra direta pode ser uma alternativa melhor, já que ainda não existem fundos imobiliários que invistam apenas em determinados bairros.

“A vantagem de adquirir um imóvel próprio é que em muitos casos o investidor conhece bem a região, às vezes cresceu ali, é perto da casa, sabe como funciona a dinâmica do lugar”, afirma Masini.

Além disso, com o imóvel próprio, desde que alugado, não há despesas com as taxas relacionadas ao fundo, de administração e de performance, que podem variar de 1% a 3% ao ano, diz o planejador.

Por outro lado, todo o trabalho de busca por novos inquilinos em caso de vacância, e da manutenção do imóvel enquanto isso, o que inclui o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do condomínio, ficam na mão do investidor, observa Masini. “Sendo o proprietário, o ganho é todo seu, mas o risco também.”

Já se a opção é pelo fundo, diz, cabe ao investidor analisar as diversas alternativas no mercado e priorizar a que mais se adequa ao apetite ao risco, considerando com atenção os diversos imóveis que podem ser alvo dos gestores. Desde os shoppings, em que a incerteza é maior, mas os preços estão mais descontados, até os galpões logísticos, que tendem a se beneficiar da digitalização, mas que já estão no radar do mercado nos últimos meses.

A liquidez do fundo, acrescenta o planejador, também é um ponto que precisa ser levado em conta pelo investidor na análise prévia ao aporte, já que o nível de negociação é diferente entre os cerca de 300 produtos disponíveis na Bolsa.

Tributação

O rendimento dos fundos imobiliários é isento de Imposto de Renda sobre os rendimentos pagos pelos fundos.

Mas o investidor não é isento da tributação em relação ao ganho de capital, ressalta Elizabeth Martos, coordenadora do MBA de gestão tributária da Trevisan Escola de Negócios. A tributação é de 20% sobre o lucro obtido com a operação.

No caso dos imóveis, há uma escalonamento em relação ao ganho de capital, explica Elizabeth, que começa a partir de 15% para vendas de até R$ 5 milhões, e chega a 22,5% para operações acima de R$ 30 milhões.

Há, contudo, uma exceção – para quem tem um único imóvel, cujo valor de venda seja inferior a R$ 400 mil, há isenção do imposto sobre o ganho de capital, desde que o proprietário adquira outro em até 180 dias, explica a professora.

Já em relação ao aluguel pago pelo inquilino, há isenção até o valor de R$ 1.903,98, com uma tabela progressiva de tributação que começa em 7,5%, para rendimentos de até R$ 2.826,65, e chega a 27,5%, quando o montante ultrapassa R$ 4.664,68.

As vendas de imóveis, acrescenta ela, estão sujeitas ainda ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Móveis). O tributo varia de acordo com o município, mas geralmente oscila dentro de uma banda entre 2% a 4%, sobre o valor do imóvel, diz a especialista.