Clipping – Jornal do Comércio – Pandemia amplia oferta de imóveis comerciais

Os principais polos comerciais de Porto Alegre estão fechados em função das restrições para evitar a propagação do novo coronavírus. Todos convivem com incertezas. Não sabem quando irão reabrir as portas, nem como será a retomada do consumo após o fim da crise sanitária.

Após cinco meses de pandemia em solo gaúcho, o impacto vai além das atividades paralisadas temporariamente. Demissões e mudança nas operações para se adequar ao novo momento foram os primeiros movimentos. Mas, gradativamente, percebe-se uma mudança nos pontos comerciais, com mais ofertas de aluguel.

O fechamento de estabelecimentos ampliou o número de placas de “Aluga-se” em tradicionais ruas e avenidas da capital gaúcha, acostumadas ao ritmo intenso de pedestres e automóveis no dia a dia. Levantamento do Sindicato Intermunicipal das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e Condomínios Residenciais no Estado (Secovi-RS) nos principais bairros comerciais de Porto Alegre mostra um crescimento na oferta de imóveis para locação.

Principais polos do comércio da Capital foram afetados pela crise

Lojas, restaurantes, bares e lancherias de Porto Alegre que não estão fechados, operam com restrições. Em quase 150 dias sem funcionar a pleno, mesmo sem um levantamento preciso de quem encerrou atividades, é possível ver nas ruas que diversas empresas de varejo e de serviços sucumbiram, especialmente as que já enfrentavam dificuldades de caixa.

Muitos inquilinos renegociaram o valor dos aluguéis, mas outros tantos se viram forçados a desocupar os espaços. Como resultado, há um crescimento na oferta de imóveis para locação nos principais bairros comercias de Porto Alegre, tanto em lojas quanto em salas comerciais.

A alta no número de imóveis desocupados é registrada na comparação de junho com o mesmo mês do ano passado, e também quando são colocados lado a lado os meses de maio e junho deste ano, o que demonstra o aprofundamento da crise em meio à pandemia.

Somente no Centro Histórico da Capital, a oferta de lojas cresceu 16,4% entre maio e junho deste ano. De 841 unidades para locação em maio, o dado passou para 979 no sexto mês de 2020, aumentando a desocupação. Já o número de salas e conjuntos disponibilizados aumentou 1,3% no mesmo período, passando de 160 para 162.

Essa pequena elevação entre salas e conjuntos, que à primeira vista poderia sinalizar uma tendência positiva, de resiliência do setor, é resultado da baixa confiança em fechar negócios. “É inútil ofertar agora, muitos esperam por um momento melhor”, explica Moacyr Schukster, presidente do Sindicato Intermunicipal das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e Condomínios Residenciais (Secovi-RS).

Antes da pandemia, a região central era a que estava em situação melhor dentro do panorama do comércio da cidade, avalia o presidente da Câmara de Dirigentes Lojistas (CDL) de Porto Alegre, Irio Piva. Mas, hoje, é um dos locais mais impactados, até por ser um local de passagem entre a casa e o trabalho para boa parte da população. “Nesse momento, as pessoas estão preferindo comprar próximo de casa, e o Centro está sofrendo. E, mesmo que a transmissão do vírus desacelere, teremos pela frente um longo período em que as pessoas terão de se cuidar, mantendo a tendência de comprarem no entorno ou pela internet”, projeta Piva.

‘Ninguém vai alugar pra ficar fechado’

Uma lenta, mas aparentemente segura reação do mercado para aluguéis de salas e conjuntos comerciais mostrava que o setor de locações estava reagindo no começo deste ano após um período de crise econômica. Até cair “a bomba”, conforme descreve Moacyr Schukster, presidente do Secovi-RS. De lá pra cá, a paralisação só não foi total porque seguem consultas e buscas de oportunidades, mas sem a efetivação de contratos em razão da falta de expectativa no curto prazo e pelo movimento de abre e fecha do comércio. “As pessoas não estão desinteressadas, continuam se informando, mas não fecham negócio porque ninguém vai instalar loja para ficar fechada”, explica Schukster.

O impacto levou à renegociação de preços de locação e resultou, inclusive, na suspensão da pesquisa completa do mercado imobiliário, divulgada pelo sindicato. A mais recente é de fevereiro. Agora, o Secovi está reunindo informações com consistência estatística para divulgar nova sondagem.

Em resposta à solicitação do Jornal do Comércio, foi feito um levantamento da oferta de imóveis para locação dos bairros com mais amostras comerciais de Porto Alegre (página ao lado).

Enquanto a locação comercial está em compasso de espera, a compra e venda começa a ganhar fôlego. Como as aplicações estão rendendo menos, investidores começam a se voltar para os imóveis – que não aumentaram de preço de acordo com a inflação, aponta o presidente do Secovi-RS: “quem tem dinheiro, se volta para algo mais rentável e seguro”.

Rua da Praia, do glamour do passado ao desafio futuro

A configuração da Rua da Praia, que no ano de 1820 já tinha um comércio forte, e que foi elogiada pelo botânico francês Saint-Hilaire, mudou ao longo do tempo. Do final do século 20 ao início dos anos 2000, cafés, confeitarias, cinemas, restaurantes e lojas tradicionais, como Livraria do Globo, Masson e Casa Louro, começaram a dar espaço a pequenas operações, shoppings populares, farmácias e ambulantes. “A Rua da Praia já foi um shopping a céu aberto. Hoje, se vê lojas de produtos populares, outras migraram para shoppings”, observa o presidente do Sindilojas Porto Alegre, Paulo Kruse.

Apesar da mudança de perfil, a oficialmente denominada Rua dos Andradas mantém parte da essência com a preservação de prédios históricos e centros culturais. “O Centro tem charme, com mix de produtos diversificado. O público vai voltar, mas depende da capacidade do setor público em oferecer segurança. Hoje, as lojas estão fechadas e as ruas tomadas por ambulantes. Quando a economia se recuperar, o Centro vai atender o público de classe média e baixa”, prevê Vilson Noer, fundador da Associação Gaúcha para o Desenvolvimento do Varejo (AGV) e conselheiro de entidades lojistas.

Placas de “Aluga-se” ganham a paisagem

A restrição de circulação de pessoas no Mercado Público de Porto Alegre é simbólica. Assim como o mais antigo mercado da Capital, a limitação de abertura é realidade para a quase totalidade das empresas de serviços e varejo.

No Centro, pessoas caminham apressadas entre camelôs, passando por vitrines com cortinas de ferro fechadas ou semiabertas, tapumes e placas de “Aluga-se”. Esse é o cenário do principal bairro comercial da cidade em um dia útil. Até há certo movimento, mas longe da normalidade de cinco meses atrás, em uma região que concentra grande parte dos prédios públicos, lojas e escritórios de serviços.

Às 10h da manhã de uma segunda-feira de julho, era possível caminhar pelo meio da Rua dos Andradas, onde circulam automóveis, sem receio de atropelamento. Também o número de pedestres era reduzido no trajeto entre a rua Doutor Flores e a avenida Borges de Medeiros. Na Rua da Praia, imóveis, antes ocupados por lojas, exibiam placas de locação. “É muito triste. Em junho, caminhei por ruas do Centro, entre Andradas, Senhor dos Passos e Borges de Medeiros e me impressionei com a quantidade de lojas fechadas: contei 15”, relata Vilson Noer.

Polos comerciais de bairros enfrentam desafios

Se a situação para o comércio é difícil no Centro Histórico de Porto Alegre, não é menos desafiadora nos bairros. “É raro o lugar que não esteja passando por situação difícil. Em locais que já vinham sofrendo, como Azenha e Assis Brasil, a tendência é de os problemas se ampliarem à medida que novas áreas vêm surgindo. Isso porque, se não houver grande mudança, não há como competir”, alerta o presidente da CDL Porto Alegre, Irio Piva.

A avaliação é corroborada por Paulo Kruse, presidente do Sindicato dos Lojistas do Comércio de Porto Alegre (Sindilojas). Os problemas são anteriores à chegada do vírus, pois muitas lojas e os próprios bairros careciam de melhorias. “Como as lojas não tinham retorno e condições para fazer investimento, havia degradação do comércio e das ruas”, observa Kruse.

É o caso da Azenha. Conforme Leonardo Dias da Cruz, vice-presidente da Associação Nova Azenha, a realidade estava complicada há pelo menos dois anos, mas havia perspectiva de melhora ao longo deste ano. “Estamos lutando com dificuldade, alguns poucos ramos conseguem ter crescimento na região, já tinha um rodízio de estabelecimentos abrindo e fechando”, detalha, exemplificando que a unidade da Território do Sapato, foi inaugurada há menos de dois anos e fechou em definitivo com a pandemia. “Era uma loja grande, localizada no prédio do antigo Sicredi, e estávamos felizes porque loja grande atrai fluxo.”

Em outro ponto da cidade, com perfil comercial diferente e edificações de alto padrão, a Terceira Perimetral também assiste a crise ampliar o número de lojas e de escritórios vazios. O trecho, entre as avenidas Carlos Gomes e Dom Pedro II, chamado de “Avenida Paulista” de Porto Alegre, já passava por um processo de esvaziamento em razão da economia desaquecida e do preço dos aluguéis e IPTU na região, bem acima de outras partes da cidade. Atualmente, o valor de locação de um conjunto de 700 metros quadrados, em um portal imobiliário, é ofertado por R$ 70 mil mensais.

Mas há alternativas bem mais baratas, inclusive com o compartilhamento de espaços: o coworking. O sistema vem ganhando adeptos, inclusive com a chegada da maior rede mundial, a norte-americana WeWork, que desembarcou por aqui em dezembro de 2019 e escolheu a Carlos Gomes para sua sede.

Enquanto algumas regiões estão se esvaziando, outros centros estão ganhando relevância como locais de compras. É o caso de áreas próximas ao bairro Jardim Europa, na Zona Norte, e ao BarraShoppingSul, na Zona Sul, exemplifica Vilson Noer, fundador da Associação Gaúcha para o Desenvolvimento do Varejo (AGV) e conselheiro de entidades lojistas. Essas novas regiões reforçam a tendência que já se verificava de as pessoas privilegiarem o entorno para evitar transporte coletivo ou automóvel. “Núcleos locais tendem a se fortalecer. Surgem vários e novos polos comerciais e as pessoas, de certa forma, vão pelo conforto, comodidade, para ganhar tempo e não ter de se deslocar tanto”, considera Noer.

Corredor da Azenha perde várias operações

Do moinho movido à água no século 18, o bairro e a avenida ficaram apenas com o nome: Azenha. Mas a região não perdeu a vocação para atividade econômica, mesmo que tenha deixado de produzir trigo e se voltado ao comércio e aos serviços. Não foi uma migração rápida, tampouco sem percalços. Hoje é um local que desafia empreendedores. “A situação, que estava estagnada, piorou muito quando fechou o comércio”, conta Leonardo Dias da Cruz, vice-presidente da Associação Nova Azenha.

Só funcionam vendas por tele-entrega e pague e leve em alguns casos, mas que correspondem a 10%, no máximo 20% do faturamento da loja aberta, detalha o empresário, proprietário de franquia da Cacau Show.

Empreendedores trocam informações em grupo no Whats- App que reúne mais de 100 lojistas e recebem fotos de fachadas de lojas que não vão reabrir após a pandemia, como Imperial Colchões, Território do Sapato, 1001 Sapatilhas e uma das unidades da Leão Autopeças.

“O comércio virou vilão, recaiu tudo sobre o comércio, que praticamente parou. Perdemos as principais datas de compras, agora só temos o Natal. O prejuízo já foi executado, precisamos recuperar as condições para sobrevivência”, lamenta Cruz.

A própria associação, que já teve dezenas de associados, foi se esvaziando e perdeu sua sede física. Hoje, há nova mobilização para buscar soluções, parcerias para segurança e melhorias na mobilidade.

Entre as demandas junto à prefeitura, estão melhorar a sinalização do trânsito e instalar área azul para estacionamento em um dos lados da avenida Azenha aos finais de semana, de forma a atrair clientes de outros bairros. A solicitação foi encaminhada à EPTC. “Estamos nos sacrificando, e o que será feito pelo comércio?”, questiona o empresário que aguarda uma resposta desde janeiro sobre o tema.

Zona Norte busca associações para se fortalecer

Na Zona Norte da Capital, a pandemia estimulou um movimento para reativar associações. “Ainda que não esteja formalizada, há um pool coeso de empresários que está conversando e pretende transformar a Zona Norte em um polo diferenciado. Ao sairmos da pandemia, haverá uma reaproximação para criarmos estratégias de atenção ao comércio”, detalha Fábio Irigoite, gerente-geral do Lindoia Shopping.

Há 22 anos atuando na região, o executivo viveu as transformações do local. A abertura do shop- ping Lindoia em 1994, culminou com a época em que o bairro de mesmo nome era considerado o Moinhos de Vento da Zona Norte. De lá para cá, houve uma migração dos mais jovens para outras regiões, o que alterou o perfil de compras.

Também houve uma remodelação da avenida Assis Brasil, com a saída de redes antigas, a chegada de outras operações e o fechamento de antigas fábricas.

A área industrial perdeu espaço para o varejo e grandes prédios residenciais e comerciais, tornando a região de uso misto. “É uma das áreas que mais cresce, apesar do esgotamento do uso do solo, há ainda oportunidades de vazios urbanos que podem vir a trazer conforto pela proximidade”, explica Irigoite.

Abrangendo bairros a partir do Passo D’Areia, passando por Lindoia, Cristo Redentor, Itu Sabará, até o Sarandi, a região tem um varejo diversificado. Há desde shoppings, como Lindoia, Boulevard e Bourbon, lojas para casa e construção: Tumelero, Leroy Merlin e Cassol, super e hipermercados das redes Big e Zaffari e o clube de compras Sam’s Club. Além de lojas de confecção, artigos para o lar, serviços, restaurantes e lancherias.

Porém, uma das marcas icônicas da Zona Norte, a loja Empo, de roupas para a família, fechou no tradicional endereço da avenida Assis Brasil devido à venda do prédio. O empresário Eduardo Ryzewski Garcia, filho do fundador, busca agora novo espaço para a empresa se manter na região.

Associação Cristóvão Colombo aposta em grupo de WhatsApp para mobilização

Nos bairros, além de iniciativas isoladas adotadas pelas empresas, algumas estratégias coletivas com consumidores cativos vêm ajudando a manter as operações. Exemplo de solução foi adotada pela Associação Cristovão Colombo (ACC), que abrange o bairro Floresta e parte do Centro, São Geraldo e Moinhos de Vento e congrega cerca de 100 associados. Em março, quando as primeiras ações de distanciamento social foram implementadas, foi criado um grupo de WhatsApp para comercializar produtos e serviços da região. São cerca de 200 pessoas, que oferecem e adquirem desde comida, chocolate, confecção, calçados, até artigos de bazar, entre outros, detalha a presidente da ACC, Dirce Gomes.

As encomendas são feitas no próprio grupo ou diretamente com os fornecedores, que abastecem a rede com fotos de pizzas, refeições completas, novidades da moda e sugestões de presentes. É um mercado fomentado por empreendedores e consumidores, e que estimula a economia local. “Os empresários estão se reinventando e se adaptando aos novos tempos, às mudanças de rotina das pessoas, que ficam mais em casa”, conta Dirce.

Ela lembra que as atividades da associação, como as oficinas de informática, idiomas, artesanato e dança, entre outras, foram suspensas para evitar aglomerações. Assim como as festividades, como a 40ª edição da Criança na Avenida, tradicional evento que ocupa a Cristovão Colombo com atrações para o Dia da Criança, e a comemoração dos 50 anos da ACC, que ficarão para 2021. “Tem de reprogramar”, afirma a dirigente, sem desanimar.

O receio de se contaminar com o novo coronavírus impõe, além das medidas de segurança adotadas pelas empresas do varejo e de serviços, a necessidade de uma comunicação direta e eficaz com os consumidores, mais fácil de informar quando se estabelece uma relação de proximidade.

“Haverá um novo comportamento, uma nova forma de agir com o comércio. As pessoas estão ainda muito apavoradas, não sabem se saem, se compram e, antes do final do ano, não deve retomar, daí a necessidade de os empresários se reinventarem e rapidamente”, considera Dirce.

No Moinhos, transformação já ocorria antes da pandemia

No Moinhos de Vento, a transformação nas principais vias comerciais, como a Padre Chagas, já ocorria antes da pandemia. Agora, as ruas estão mais calmas com a saída de operações de gastronomia, como Café do Porto, Z Café, Dado Pub, Banca 40, Paris 6, AppleBee’s, ao mesmo tempo em que cresce o número de farmácias, clínicas e escritórios em suas charmosas ruas.

Esta mudança de perfil, que já estava em curso, foi motivada, entre outros fatores, pelo custo de aluguéis e queda na renda da população e do movimento de clientes, que começaram a migrar para a avenida Nova York, no bairro Auxiliadora.

Ao mesmo tempo, a região atrai investimentos imobiliários. Só a incorporadora Wolens planeja quadro empreendimentos comerciais e residenciais no bairro, com investimento de R$ 150 milhões.

“Quando começa um movimento de saída de empreendimentos comerciais, há uma readequação no preço dos aluguéis, caso do bairro Moinhos de Vento”, aponta Paulo Kruse, presidente do Sindilojas Porto Alegre.

Bom Fim também registra alta na oferta de imóveis

O bairro Bom Fim ampliou o número de operações comerciais nos últimos anos e se valorizou. Mas também sente a crise do coronavírus e está com a oferta de imóveis comerciais em alta. A avenida Osvaldo Aranha “vai sentir muito a crise neste primeiro momento”, pondera o presidente da CDL, Irio Piva. Hoje, pelo menos quase uma centena de lojas e salas comerciais estão a disposição em sites de busca de imóveis. Número que passa de 400 em todo o bairro.

Apesar do momento de dificuldade, a região deve retomar as atividades com força após a economia melhorar, por se manter como importante polo comercial, assim como a Cidade Baixa, considera Piva.

O Bom Fim é conhecido por sua diversidade, entre prédios de apartamentos, há pequenas boutiques, cafés, super e pequenos mercados, restaurantes, bares e opções de serviços, como imobiliárias.

O dirigente da CDL lembra que a cidade passa por transformações cíclicas e locais, e cita o Quarto Distrito, que já foi uma região esquecida, e agora atrai empreendimentos, inclusive que migraram da boêmia Cidade Baixa. “A cidade está se descentralizando e vai se manter criando novos núcleos”, explica.

Comércio de bairro terá mudanças

Haverá um redesenho no comércio de bairro após a pandemia. Pelo longo período de fechamento, muitas lojas vão encerrar atividades, especialmente as micro e pequenas empresas que já estavam com dificuldade de caixa. Com isso, o comércio ficará mais restrito em determinados bairros, resultando em uma concentração em um primeiro momento, pela maior capacidade das grandes empresas. A avaliação é do presidente do Sindilojas, Paulo Kruse. As redes podem passar a investir em operações de rua, a exemplo de Rabusch e Pompeia, de moda, e da BelShop, especializada em cosméticos. É uma estratégia de divulgação, faz o nome ficar mais conhecido, demonstrando capilaridade. A relação de proximidade com o consumidor pode servir como diferencial, aponta Kruse.

Ritmo de perdas no varejo desacelera no País

A redução no faturamento do varejo ampliado ajuda a mostrar o tamanho das perdas no País. O setor, que inclui os ramos automotivo e de materiais de construção, acumula prejuízo de R$ 240,8 bilhões entre março e junho, segundo a Confederação Nacional do Comércio de Bens Serviços e Turismo (CNC). Apesar do volume, o valor ficou abaixo do projetado. A CNC revisou de 10,1% para 9,2% a previsão de retração nas vendas no varejo ampliado para este ano. No varejo restrito, que exclui os ramos automotivo e de materiais de construção, a estimativa de queda também caiu de 8,7% para 6,3%.

Na avaliação da CNC, após chegar ao fundo do poço, o comércio mostra sinais de recuperação. Um dos motivos é o e-commerce. Em junho, as vendas do comércio eletrônico cresceram 72% em relação ao mesmo mês de 2019, após registrar alta de 39% em maio sobre o mesmo mês do ano anterior. Os dados são da Receita Federal. Esse incremento deve elevar a participação das vendas on-line no País, que até 2019 representava apenas 5% do faturamento das lojas. Para comparação, nos Estados Unidos, a fatia é de 11%. Na China e Coreia do Sul, hoje chega a 30%, índice impulsionado por surto de doença viral no início dos anos 2000.

O uso de plataformas eletrônicas, que já vinha em expansão no Brasil, foi intensificado após a chegada da Covid-19. Seja por meio de marketplace, plataforma de uma empresa em que fornecedores se inscrevem e vendem seus produtos, site próprio, Facebook, Instagram ou WhatsApp, do grande ao pequeno comerciante, essas ferramentas tornaram-se questão de sobrevivência.

“O varejo está em acelerada transformação, mas a mais impactante é a digital, que trouxe novas formas e meios de consumir, tanto para compras, quanto pagamentos. Simplifica e torna ágil a operação e, agora, é determinante para sobrevivência”, explica Vilson Noer.

“Até março, as pequenas empresas estavam se organizando, tentando ir para e-commerce. A partir dali, o cenário mudou drasticamente e tiveram de acelerar o processo”, conta Paulo Kruse, presidente do Sindilojas. Mas esse movimento não é tarefa fácil para os pequenos, seja por custo ou desafio de conquistar novos consumidores. “É mais fácil vender a quem já era cliente da loja física, pela relação de confiança”, diz Kruse.

A partir de agora, as mudanças deverão ser rápidas, inclusive com novos negócios abrindo. “O empreendedor faz investimentos a longo prazo, negócios estavam para ser abertos e foram suspensos, esperando a pandemia passar. As mudanças de hábito vão ocorrer”, completa Kruse.

Construção civil adia obras de prédios comerciais

Na construção civil, a superoferta de imóveis comerciais já era realidade antes do advento da Covid-19 em Porto Alegre. Por isso, não há muitas construções de prédios de uso comercial na cidade, observa Aquiles Dal Molin Júnior, presidente do Sindicato das Indústrias da Construção Civil no Estado (Sinduscon-RS).

E, quando novos prédios começarem a ser planejados, terão de levar em consideração mecanismos para evitar contágios, como o do coronavírus. Entre os exemplos, o dirigente cita a possibilidade de utilizar elevadores com pressão negativa (onde o ar é retirado por meio de um exaustor) e adotar sistema de refrigeração com troca de ar dos ambientes.

Os apartamentos e salas comerciais podem ganhar novas finalidades, inclusive mesclando o tipo de ocupação. “Assim como apartamentos já preveem espaços para home office e que serão cada vez mais valorizados, poderemos ter escritórios compartilhados e a transformação de prédios comerciais em residenciais. Não sabemos ao certo, mas já sabemos que o mercado terá profundas modificações nos próximos dois anos, quando a economia voltar a funcionar”, afirma Dal Molin.

Neste primeiro momento, enquanto a maioria tem dificuldades de fechar negócios, cresce a procura por casas em condomínios, coberturas, apartamentos com sacada e unidades habitacionais com vista para o Guaíba, para a rua e por prédios mais altos em relação à cidade. O presidente do Sinduscon-RS explica que a tendência é de as pessoas buscarem uma reconexão com a natureza.

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